Все методы согласования перепланировки

Желание получить как можно скорее заветные квадратные метры собственного жилья, заставляют большинство людей соглашаться со стандартной планировкой будущей квартиры. Далее, как правило, следует ремонт, а вместе с ним и перепланировка, минуя законодательство, что в будущем грозит неминуемыми проблемами. Желание переделать квартиру на свой лад вполне понятно, однако, согласование перепланировки и ее своевременное оформление поможет избавить от нежелательных последствий и ответственности перед законом. Рассмотрим процедуру узаконивания перепланировки детальнее.

Согласование перепланировки. Зачем это надо?

Многие задаются вопросом: если мне жить в этой квартире, почему я не могу подделать ее под себя, создав больше комфортных условий для проживания и зачем кого-то об этом спрашивать, а тем более брать разрешение? Однако на деле не все так просто. Согласно действующему законодательству, а именно ст. 293 ГК РФ любая перепланировка должна быть согласована и получено разрешение на ее проведение. В противном случае могут быть наложены штрафные санкции — административная ответственность, запрет на самостоятельную продажу и даже вынесено решение о продаже квартиры с торгов!

Так, неужели, получив квартиру или приобретя ее на собственные средства нельзя проводить никаких ремонтных работ? Конечно, можно, однако, оформление перепланировки квартиры требует получение разрешения:

• СЭС.
• Архитектурно-планировочного управления.
• Пожарного надзора.

Важно. Запланировав перепланировку квартиры, начать заниматься оформлением документов следует на предварительном этапе, до осуществления ремонтных работ. Только так можно избежать нежелательных последствий.

Что можно, а что нельзя делать в квартире

В любом случае перед началом ремонта, необходимо точно знать, что вы хотите изменить в квартире и ознакомиться со списком ремонтных работ, требующих согласования. Это поможет избежать проблем с законом.

Конечно, провести косметический ремонт, и если он не несет за собой снос стен и несущих конструкций, а также увеличение общей площади, вы можете провести самостоятельно без согласования с администрацией города. Например, объединить ванную комнату с туалетом. Однако об этом следует уведомить Жилищную инспекцию.

Важно. Если же в ходе ремонтных работ в многоквартирном доме будут затронуты несущие конструкции, которые  могут повлечь угрозу жизни проживающих граждан, согласование и регистрация перепланировки необходима!

Проектная документация

Итак, перепланировка намечена, но где сделать ее проект, который будет соответствовать всем нормативным актам и жилищному кодексу? В первую очередь необходимо выяснить разницу между проектом и дизайном квартиры, ведь именно эти определения доставляют массу неудобств собственнику.

• Дизайн-проект — это зарисовка внешнего вида квартиры после выполнения ремонтных работ, не имеющая юридической силы.
• Проект — перепланировки — документ, отображающий все изменения, которые будут сделаны в ходе реконструкции относительно старой планировки.

Важно. Если вы не планируете вносить серьезные коррективы, достаточно будет предоставить копию старого плана с пометками владельца недвижимости в форме эскиза.

Если вы хотите получить проект в сжатые сроки, его следует заказать в специализированном учреждении, которые имеет разрешение или допуск СРО. Однако существуют организации, которые параллельно занимаются и вопросами согласования. Именно они имеют явные преимущества как с финансовой стороны, так и в скорости оформления. Ведь если возникнут какого-либо рода недочеты, их исправление ляжет на плечи компании, и не будет стоить дополнительных средств.

Важно. В новостройке лучше заказывать изменение в документации при перепланировке у архитектора. Данное действие поможет избежать ответственности при любой спорной ситуации, например, в случае образования трещин.

Ремонтные работы, требующие предварительного согласования

Как вы и сами понимаете, косметический ремонт не может нанести никакого урона и вреда для соседей. Однако существует перечень работ, которые необходимо зарегистрировать и получить согласие на их проведение, например:

• Перенос или установку сантехнического оборудования, которые влекут большее потребление воды или электроэнергии.
• Переустановку газовых коммуникаций.
• Замену газовой плиты на электрическую.
• Обустройство дополнительного проема в несущей стене.
• Перенос ванной или туалета.
• Дополнительные капитальные перегородки, увеличивающие нагрузку на фундамент дома.

А также любые строительные работы, которые могут повлечь угрозу для жизни!

Важно. Все работы, которые могут быть рассмотрены как угроза для жизни проживающих в доме людей невозможно узаконить даже в судебном порядке.

В связи с действующим законодательством недопустимо:

• создавать проблемы способные ухудшить общие условия для проживания;
• менять обустройство вентиляционной системы;
• утяжелять общенормативную нагрузку на фундамент здания или перекрытия;
• увеличивать жилую площадь за счет квадратных метров лоджии или балкона;
• подсоединять систему обогрева балкона или лоджии, а также «теплый пол» к центральной системе отопления дома.

Желание создать более комфортные условия для проживания вынуждают людей обращаться за услугами к организациям или к частным лицам, занимающихся ремонтом и как следствие, поддавшись на их уговоры, прибегнуть к перепланировке, не осознавая ответственности.

Важно. Если вы решили усовершенствовать квартиру с помощью перепланировки, необходимо тщательно изучить пошаговую инструкцию, во избежание проблем в будущем.

Ответственность за самовольную перепланировку

Самовольная перепланировка, как и любые действия граждан, противоречащие законодательству, несут наказание. Если строительные работы были осуществлены без нарушений, Жилищная комиссия может разрешить узаконить перепланировку. Однако, собственник будет привлечен к административной ответственности согласно ст. 7.21 КоАП РФ. Сумма штрафа на данный момент чисто символическая и не превышает 2 500 рублей. Однако в дальнейшем предполагается ее увеличение до 100 тысяч.

При существенных правонарушениях комиссия может обязать собственника не только к штрафу, но и вынести решение о возврате квартиры в первоначальное состояние за установленный ею срок. Естественно, все ремонтные работы будут производиться за счет владельца.
Соблазн утаивания ремонтных работ и самовольная переделка квартиры, которая является собственностью муниципалитета или получена гражданином в виде служебного жилья, может грозить не только расторжением договора о соц. найме, но и выселением.

Как избежать приобретения жилья с незаконными переделками

Бывают случаи, когда желание приобрести собственное жилье идет вразрез со здравым смыслом и при осмотре квартиры не все проверяют техническую документацию квартиры.

Важно. При покупке квартиры необходимо сверить технический паспорт с реальной планировкой. Если имеются расхождения, значит, перепланировка не узаконена и в дальнейшем вся ответственность перед законом ляжет на ваши плечи.

Самостоятельно сделать это бывает сложно, особенно если человек не очень разбирается в чертежах. В таком случае необходимо перед оформлением сделки пригласить специалиста, который проверит сопутствующую квартире документацию.

Регистрация перепланировки квартиры

Существует три варианта узаконить перепланировку жилья. Мы перечислим все способы, а вам останется выбрать наиболее подходящий.

• Узаконить через суд. Это самый распространенный вариант при самовольных ремонтных работах или при приобретении недвижимости с уже осуществленной, но не узаконенной переделкой.
• Воспользоваться местным административным порядком согласования.
• Осуществить последовательные шаги согласно действующему законодательству.

Рассмотрев третий вариант, а именно пошаговую инструкцию вы получите алгоритм действий, который можно будет применить в любой ситуации согласования перепланировки без вмешательства судебного органа.

Важно. Штраф от надзорных органов накладывается на всех граждан, которые осуществляют перепланировку квартиры без соответствующего на то разрешения.

Получить консультацию

Оказавшись перед выбором: узаконить перепланировку согласно действующему законодательству или потерять квартиру, большинство задается вопросом, с чего начать действовать? Желательно получить консультацию в контролирующем органе коим являются Жилищная комиссия и муниципалитет. Для получения достоверной информации, необходимо предъявить:

• технический паспорт помещения;
• поэтажный план здания;
• пояснения к проекту.

В том случае если перепланировка была осуществлена бывшим владельцем, вам необходимо получить откорректированный в БТИ новый план квартиры.

Получить разрешение

Для его получения необходимо предварительно оформить следующие документы:

• технический паспорт. Срок изготовления данного документа займет в среднем около 10 дней при предъявлении оригинала правоустанавливающего документа. Стоимость его составит примерно 1 800 рублей;
• проект — перепланировки. Стоимость составит от 15 до 30 тысяч рублей, срок выдачи определяется индивидуально. Оформляется в проектной компании, имеющей допуск СРО;
• далее, обратиться в МФЦ за получением разрешения.

В МФЦ подается уже собранный пакет документов: заявление на согласование, проект, свидетельство о праве собственности и технический паспорт квартиры. Срок получения разрешения на руки может достигать одного месяца, однако, он будет действителен в течение всего последующего года.

Документ, подтверждающий завершение работ

После получения разрешения на перепланировку и осуществления всех ремонтных работ требуется получить акт о завершении ремонта. Для этого в Жилищную комиссию или местное отделение МФЦ подается заявление и подписанный строителями и проектировщиками акт. Далее, к вам выезжает специалист, который  своей подписью подтверждает соответствие осуществленных действий. Последняя подпись на документе, подтвержденная печатью организации, принадлежит начальнику Жилищной комиссии.

Получать акт о завершении строительных работ, связанных с перепланировкой, вы будете с МФЦ.

Документы на квартиру. Вносим изменения

После всех действий, перечисленных выше, остается последний шаг — это внесение изменений в государственном реестре недвижимости и получении выписки из ЕГРН о право собственности на перепланированный объект.

Для этого необходимо еще раз обратиться в БТИ, который выехав на место, произведет все необходимые замеры площади. Цена услуг колеблется от 2 до 4 тысяч рублей, в зависимости от сложности и региона. Документ выдается в течение 5-10 дней.

• Технический план оформляется кадастровым инженером на основании полученного обновленного технического паспорта.
• Внесение изменений в документ о праве собственности. Для этого оплачивается госпошлина в размере 350 рублей и следует обращение в Росреестр или в местное отделение МФЦ.

Только после соблюдения вышеприведенного алгоритма действий ваша перепланировка будет официально узаконена!

Важно. Соблюдая пошаговую инструкцию, вы на законном основании и без дополнительных проблем можете узаконить перепланировку квартиры, получив соответствующие документы. Помните, что каждая перепланировка индивидуальна и требует дополнительной консультации со специалистом надзорного органа.

Отказ в перепланировке

Согласовав свои действия и получив разрешение на перепланировку можно смело приступать к ее осуществлению. Однако бывают случаи, когда собственник получает отказ на проведение ремонтных работ по перепланировке квартиры. Расстраиваться сразу не стоит, обычно с постановлением комиссии приходит документ, в котором содержатся основания, послужившие для вынесения данного решения. Это может быть:

• несоответствие проекта с требованиями законодательства;
• передан неполный пакет документов;
• данный орган не занимается рассмотрением вышеуказанным вопросом.

Конечно, последний пункт, это, скорее, исключение из правил, но бывает и такое. Поэтому чтоб не терять времени и не начинать сбор документов сначала, следует более тщательно подойти к вопросу, и заранее выяснить какой именно орган власти занимается перепланировкой квартир в вашем городе, в регионе.
Если собственник квартиры несогласен с постановлением о запрете он имеет право обратиться в вышестоящие инстанции или в суд за обжалованием принятого комиссией решения.

Обращение в суд

Если пришел отказ на согласование или есть желание узаконить таковую после проведения самовольной перепланировки, у вас есть законное право обжаловать решение в судебном порядке. Аналогичный алгоритм  действий используется после приобретения недвижимости с незаконной переделкой квартиры. Для обращения в суд следует составить исковое заявление исходя из ситуации:

• оставить уже произведенную перепланировку;
• обжаловать отказ на согласование.

А также к заявлению необходимо приложить:

• квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины в размере 300 рублей;
• правоустанавливающие документы;
• справки из БТИ;
• проект перепланировки;
• договор с проектной организацией;
• заключения соответствующих инстанций: СЭС, МЧС и прочие.

Принимая участие в заседании суда по вашему вопросу, желательно воспользоваться услугами адвоката, который предоставит максимальное количество аргументов:

• осуществление ремонтных работ в соответствии с нормами;
• нет ущемления прав проживающих граждан.

А также подтвердит ваше желание урегулировать создавшуюся ситуацию мирным решением вопроса.

Итак, рассмотрев самые важные вопросы касательно перепланировки квартиры можно сделать вывод: на все существенные изменения в квартире, касающиеся несущих конструкций, необходимо заранее получить разрешение от надзорных инстанций во избежание проблем не только с соседями по дому, но с действующим законодательством. Вовремя узаконенная планировка поможет избежать проблем со вступлением в наследство, куплей-продажей и прочее.