Долевое строительство: инструкция по применению

Наряду с ипотечным кредитованием в последние годы, стало популярным и востребованным долевое строительство, позволяющее приобрести понравившийся вариант комфортного жилья на первичном рынке недвижимости от застройщика по привлекательно низким ценам. Несмотря на регулирование этого процесса законодательством, при долевом участии для инвесторов в лице обычных людей существует ряд возможных убытков, о которых они должны знать и постоянно помнить. Вопросы: как минимизировать степень риска, не допустить мошенничества, что необходимо знать при составлении договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком, рассмотрим более подробно.

Долевое строительство – что это такое?

В условиях рыночной экономики в строительной отрасли наряду с государственным инвестированием существуют различные механизмы вовлечения средств физических лиц. В приоритете при возведении жилых комплексов застройщиками используется долевое финансирование – привлечение заёмных средств населения, на которые возводится жилой комплекс и предоставляется право приобретения конкретно выбранной квартиры. Застройщик имеет право на привлечение инвестиций только после оформления земельного участка в соответствующих организациях и получения разрешения на строительство.
Согласно ДДУ застройщик обязан к конкретной оговоренной дате сдать построенный дом, а дольщики – оплачивают установленную по договору сумму и принимают объект. Застройщиком выступает юридическое лицо, оформившее участок для строительства в собственность или долгосрочную аренду. Дольщик – вкладывает собственные средства для дальнейшей покупки выбранной квартиры, которая затем переходит ему в собственность.

Использование заёмных средств от кредитных организаций значительно увеличивает стоимость квадратных метров возведённого здания. Долевое участие граждан при строительстве жилья выгодно обеим сторонам:

• Застройщик – получает средства для строительства многоквартирного дома на выгодных условиях, отсутствует необходимость оформлять кредиты.
• Дольщик (инвестор) – покупает недвижимость улучшенной планировки по низким ценам с возможностью поэтапного внесения общей суммы.

Как правило, выплаты производятся на основании Договора долевого участия, а законность сделки регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ.

Преимущества и недостатки

К преимуществам долевого участия можно отнести:

• Для застройщика – возможность, используя средства дольщиков, ускорить возведение зданий и уменьшить простои из-за нехватки финансирования.
• Для дольщика – большое разнообразие квартир, удовлетворяющих требованиям покупателя, низкие цены на качественное жильё улучшенной планировки, защищённость со стороны законодательства.

Разработанная нормативно-правовая база исключает мошенничество со стороны застройщика, и сохраняет вложенные деньги дольщиков.
К недостаткам долевого инвестирования можно отнести существование недобросовестных застройщиков, нарушающих законодательство, которые пользуются недостаточной осведомлённостью обычных граждан и предлагают вложить средства в заведомо незаконное строительство. В результате объекты «замораживаются», руководство исчезает, а инвестор пополняет армию обманутых дольщиков. Многие покупатели торопятся, и под предлогом купить дешёвое жильё заключают сделки без предварительного изучения документации строительной компании, и, как результат – обманутые надежды и замороженное строительство.

Государственные меры поддержки и законодательство

Правовые отношения сторон при долевом строительстве регламентируются Гражданским кодексом, Законом «О защите прав потребителей», ФЗ № 214. В этих законодательных актах прописаны обязанности и права сторон, порядок оформления документов, прописаны штрафные санкции каждой стороны в случае нарушения Соглашения. В основе лежит договор долевого участия, оформляемый только в письменном виде, который должен пройти государственную регистрацию и соответствовать нормативной базе ст. 4 № 214-ФЗ. В ст. 7 этого закона указывается, что передаваемое жильё должно полностью соответствовать нормативной документации и утверждённым техническим параметрам. После введения в эксплуатацию построенного объекта дольщик получает в собственность, указанную в ДДУ жилплощадь и некоторую долю имущества, находящегося в общем пользовании.

Важно! Долевое строительство затрагивает все виды жилья: квартиры в любых многоэтажных домах, коттеджи, малоэтажные индивидуальные жилые строения.

Существует несколько вариантов долевого участия, которые оговариваются с застройщиком.

• Полная предоплата за конкретную квартиру с указанием площади, которая в дальнейшем становится собственностью покупателя. В этом случае никакая инфляция не может изменить её стоимость.
• Оплата по утверждённому графику, который прописывается в ДДУ с указанием конкретной квартиры, её площади с указанием первого взноса и возможной индексации в следующие периоды.
• Приобретение новой квартиры в зачёт старой. В этом случае в новой квартире выделяется площадь без оплаты, которая идёт вместо переданного жилья, оставшаяся часть может быть оплачена сразу или по утверждённому графику.

Как правило, чтобы привлечь клиентов с различным финансовым достатком, компания застройщик использует все указанные способы оплаты. В случае нестабильной экономики наиболее дешёвым вариантом является единовременная 100% предоплата.

Риски долевого строительства – на что обратить внимание

До момента принятия нового закона № 214-ФЗ, вступившего в силу с поправками в 2014 году, который защищает интересы дольщиков при долевом строительстве, строительные компании, то есть застройщики использовали инвестиционные соглашения. В таких документах об инвестировании строительства отсутствовали права дольщика, оговаривалось отдельным пунктом, что квартира в построенном и введённом в эксплуатацию доме переходит в собственность после окончательного подписания договора купли-продажи. Как правило, до этого этапа дело не доходило, компания или становилась банкротом, или полностью ликвидировалась, а руководство исчезало вместе со всеми вложенными средствами.

 

Принятый новый закон требует регистрации ДДУ в Росреестре, и тем самым инвестор защищается от потери денежных средств. Кроме того, Законодатель обязывает застройщика страховать любые виды долевого строительства и свою ответственность за нарушение взятых перед инвестором обязательств. Существует несколько видов рисков для дольщика.

• Недобросовестный застройщик умышленно не выполняет свои обязательства. Это может быть фиктивное строительство, продажа одного и того же объекта, к примеру, квартиры, нескольким разным людям и другие мошеннические схемы.
• Влияние экономических и политических изменений в стране.
• Качество и площадь построенного жилья отличаются от обещанного на начальном этапе.

Нередко мошенничество осуществляется через оформление и подписание предварительного договора долевого участия с большими скидками, которое является самой рискованной сделкой. В чём опасность для дольщика? Суть в том, что к предварительному договору застройщик прибегает в тех случаях, когда нет разрешения на строительство, не решён вопрос с земельным участком, и существует много других проблем для законного начала возведения недвижимости. Правомочным является только ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, и правильно оформленный в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ. Избежать всевозможных рисков можно, если тщательно выбирать строительную компанию, изучив предварительно всю необходимую документацию, которую обязан предоставить законопослушный застройщик.

Долевое строительство, как разновидность инвестиций

Долевое участие при правильно выбранном застройщике – выгодное вложение собственных денег. Если застройщик – надёжная компания, то инвестиции в такие проекты дают высокую прибыль и минимальные риски. Коттеджные посёлки и жилые комплексы на сегодняшний день востребованы среди населения, поэтому финансовое вложение всегда окупается в довольно короткий период. Учитывая, что стоимость новостроек значительно ниже рыночной, то чем раньше включиться в процесс строительства, тем большую прибыль можно получить в дальнейшем.

Основные моменты, на которые следует обращать внимание при инвестировании стройки:

• выбрать класс жилья. Для этого полезно провести мониторинг спроса на рынке жилья в конкретном регионе;
• изучить документацию, предлагаемую застройщиком: размер первоначального взноса, цену за предлагаемые квартиры, график внесения платежей, сроки сдачи, условия передачи документации инвестору;
• наличие правоустанавливающих документов у застройщика;
• уточнить, какая именно компания будет страховать деятельность застройщика;
• большое значение имеет количество реальных дольщиков. Малое число инвесторов резко увеличивает срок возведения жилья, что отразится на его стоимости. За этот период может произойти много непредвиденных событий, которые осложнят условия выполнения договорных обязательств.

В случае затруднений определения надёжности строительной компании целесообразно воспользоваться услугами профессионального юриста.

Для получения разрешения на возведение жилого комплекса застройщик обязан:

• иметь разрешение на данное строительство;
• опубликовать и разместить на собственном интернет-портале и в средствах массовой информации проектную декларацию с изложением сведений о застройщике, назначении строительного объекта, предполагаемых сроках введения в эксплуатацию;
• зарегистрировать права на землю под возводимый объект.

Размещение проектной декларации в СМИ желательно, особенно в целях необходимой рекламы. С точки зрения законодательства, это не является обязательной процедурой. В поисках необходимого объекта для вложения средств потенциальный покупатель должен постоянно отслеживать новости строительного рынка. И чем большей информацией он владеет, тем меньше шансов на мошенничество.

Важно! Изучите всё о предполагаемом застройщике и его партнёрах, уже отстроенных зданиях. Обратите внимание на сроки сдачи, а именно: соответствуют ли они планируемым датам на начальном этапе.

Если строительная организация скрывает документы, которые обязана представить при первом требовании, то это должно вызвать недоверие инвесторов, и в этом случае лучше всего поискать другого застройщика.

Законодательная база

Правоустанавливающим документом при долевом инвестировании является ДДУ, который согласно ст.4 ФЗ № 214 должен быть подписан обеими сторонами и зарегистрирован в Росреестре. Хотя не существует строго бланка этого Соглашения, но некоторые позиции являются обязательными.

• Точное описание вводимого объекта, который должен быть передан дольщику. Указывается номер корпуса, этаж и площадь квартиры, и другие сведения.
• Стоимость приобретаемой недвижимости и график внесения денег.
• Время окончания строительства и дата передачи покупателю.
• Гарантийный срок на введённый дом.
• Гарантии обеспечения обязательств со стороны строительной компании.

Отсутствие хотя бы одного пункта делает договор недействительным. Принимается только в письменном виде.

Дополнительно по согласованию сторон, должно быть, указано:

• условия корректировки стоимости при изменении площади объекта;
• указываться сколько раз может сдаваться жильё государственной комиссии;
• при наличии недочётов, сроки их устранения;
• планируемая форма управления строением;
• сроки и порядок оформления недвижимости в собственность.

Это типовой вид Соглашения, который можно скачать на нашем портале.

В случае нарушения обязательств и срыве сроков в Договоре прописывается размер неустойки и пени. Неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка. Для физических граждан, являющихся инвесторами, величина взыскания увеличивается вдвое согласно ФЗ № 214. Момент ответственности – следующий день после указанной в договоре даты. Технология взыскания неустойки прописывается в ДДУ на случай возникновения спорных ситуаций. При отказе платить штраф вопрос решается в суде.

Важно! Только зарегистрированный ДДУ полностью защищает права дольщика от возможных нарушений со стороны строительной организации, вплоть до возмещения всех убытков. Кроме того, регистрация не позволит одну и ту же квартиру продавать нескольким инвесторам.

Страхование в долевом строительстве

Появление армии обманутых дольщиков и наличие фейковых подрядчиков в строительной отрасли способствовали принятию нового Федерального закона № 294-ФЗ, вступившего в силу с 2014 года. На основании этого закона вводится обязательное страхование инвестиций, то есть дольщиков. Суть в том, что если по каким-либо причинам застройщик не может выполнить взятые на себя и прописанные в Соглашении обязательства, то потери дольщикам возмещает организация, являющаяся поручителем или страхователем данного строительства.

Варианты страхования

• Гарантия банка, проверяется Росреестром в процессе подписания ДДУ.
• Гарантия со стороны Общества страхования застройщиков.
• Любая страховая компания, готовая взять риски на себя и возместить убытки при условии, что имеет права на ведение такой деятельности.

Необходимо понимать, что все страхователи, прежде чем ручаться за компанию, проверят законность и стабильность её деятельности. Размер страхового взноса составляет 1% стоимости комплекса. В зависимости от добросовестности и других особенностей объекта тарифы могут быть несколько изменены. Страхование возлагается на застройщика, а в договоре обязательно должны быть прописаны условия ответственности и возмещения убытков. Независимо от того кто является инвестором – физическое или юридическое лицо – страховка гарантирует получение страховых выплат.

Законодательство не запрещает страховать как весь объект, так и каждую долю отдельно. Второй вариант предпочтительнее, так как часть квартир реализуется уже после сдачи дома. Если компания не выполнила обязательства частично или полностью, то наступает страховой случай. Подтверждением является судебное решение и банкротство основного подрядчика. Страховка не выплачивается при замораживании или увеличении сроков сдачи объекта. Даже в этом случае есть риск длительного ожидания завершения строительства.

Страховую компанию выбирает застройщик. При наступлении страхового случая выплаты осуществляет компания страхователь. Страховой период должен превышать дату передачи квартиры на два года. Это условие прописывается в договоре страхования независимо от того, кто является страховщиком. То есть страховщик несёт ответственность с застройщиком перед инвестором. Надзор над соблюдением договора страхования ведёт Центробанк или региональные органы администрации.

Переуступка прав в долевом строительстве

Если в процессе строительства дома до этапа приёмки готового объекта дольщик передумал приобретать недвижимость, оформленную по ДДУ, он имеет право продать её третьему лицу. В этом случае оформляется договор переуступки прав с новым покупателем. С момента подписания документов прежний договор теряет силу с бывшим инвестором, а все остальные позиции ответственности переходят к новому владельцу. Порядок переоформления договора устанавливается гл. 24 ГК РФ. Документ не имеет строгой формы, и может быть подписан без согласия застройщика. Хотя надёжнее будет оповестить вторую сторону о новой сделке, что упростит процесс регистрации недвижимости в собственность.

Документы для переуступки прав

• Зарегистрированный ДДУ.
• Документы, подтверждающие оплату доли покупателем.
• Права на объект, который передаётся третьему лицу.
• Справка ЕГРП, которую можно заказать в электронном формате с сайта Росреестра за 150 рублей, и в бумажном варианте за 200 рублей.
• Согласие супруга/супруги продавца доли, заверенное нотариально.

Переуступка прав кроме рассмотренного Федерального закона № 214-ФЗ контролируется статьями № 388—390 ГК РФ. При переуступке прав стоимость продаваемого жилья не должна быть заниженной. Покупатель в случае нарушения обязательств со стороны застройщика может вернуть свои вложенные средства. Если на момент сделки у инвестора не полностью выплачена необходимая сумма, то задолженность единовременно переходит новому владельцу.

Порядок расторжения ДДУ

Соглашение сторон может быть расторгнуто одной из сторон.

Со стороны инвестора в следующих случаях:

• при невыполнении срока сдачи объекта строителями более 2 месяцев;
• построенное жильё не соответствует необходимому уровню качества, то есть передаётся заказчику с серьёзными недочётами;
• подрядчик не выполнил основные пункты договора, в том числе построил жильё несоответствующей площади комнат или других подсобных помещений;
• гарантийный период до 6 лет. За это время подрядчик обязан исправлять неполадки в новостройке. В случае отказа покупатель расторгает соглашение.

Строительная компания расторгает Соглашение, если:

• существует просрочка платежей более трёх месяцев;
• постоянное нарушение графика платежей.

Возможно, обоюдное желание для расторжения ДДУ по любой причине. Избежать многих неприятностей поможет доскональное изучение документов перед их подписанием. Особое внимание следует обращать на отдельные сноски, написанные мелким шрифтом. 

Имущественный вычет при ДУ

Согласно ст. 220 НК РФ граждане с некоторыми поправками имеют право на налоговый вычет при покупке жилья в новостройках по соглашению ДУ. Наступление этого права возникает после подписания акта приёма-передачи (пп.6 п.3) без ожидания госрегистрации. В пп.3 п.1 ст. 220 НК РФ законодатель предоставляет имущественный налоговый вычет по следующим позициям, если квартира сдаётся без отделки:

• для приобретения стройматериалов;
• для разработки документации по проведению чистовой отделки.

Важно! Компенсация на отделочные работы в виде имущественного вычета полагается только в том случае, когда в договоре прописано, что квартира сдаётся без отделки. При отсутствии этого пункта компенсация не полагается.

Размер вычета равен 13% от общей стоимости затрат на стройматериалы для отделки, которую необходимо подтвердить кассовыми чеками.

Налоговый вычет по договору ДУ

Приобретение жилья в новостройке за собственные средства или по ипотеке позволяет воспользоваться правом на налоговый вычет после подписания акта приёмки. Величина компенсации исчисляется 13% от 2 миллионов рублей, а в случае ипотеки – дополнительно 13% от суммы процентов по кредитованию в 3 миллиона рублей. Воспользоваться налоговым вычетом могут только граждане России, которые трудоустроены официально и регулярно оплачивают подоходный налог. Такая привилегия на вычет возможна только один раз. Если стоимость жилья меньше двух миллионов, то разницу можно использовать на приобретение материалов или покупку другого жилья. Компенсация по налогу не положена в случае приобретения квартиры или жилья за счёт бюджетных средств или материнского капитала.

Для получения компенсации в ФНС необходимо предоставить:

• ксерокопию паспортов всех владельцев жилья;
• документы оплаты необходимых сумм;
• справка 2-НДФЛ для каждого налогового периода;
• ДДУ;
• правильно заполненную налоговую декларацию;
• передаточный акт или свидетельство собственности на недвижимость;
• справки из кредитного учреждения при использовании займа или ипотеки.

Получение вычета осуществляется по общей утверждённой схеме: на банковский счёт либо по месту работы.

При всех преимуществах долевого строительства вопросы с обманутыми дольщиками остаются открытыми. Для того чтобы максимально снизить в дальнейшем риск покупки жилья в новостройках президент России В. В. Путин поручил Правительству РФ совместно с Центробанком разработать методику постепенного перехода от долевого участия к проектному финансированию жилищного строительства с банковским обеспечением. В этом случае, в новостройках будут продаваться готовые квартиры и риск мошенничества будет практически сведён к нулю. Как будет проходить этот переход и сколько потребуется времени пока неизвестно, но стоимость готового жилья возрастёт однозначно. Но при этом на рынке недвижимости останутся только надёжные строительные компании, деятельность которых будет чётко контролироваться банковским сектором. И долевое участие перестанет быть востребованным.