«Три кита» перепланировки квартиры в ипотеке

За последнее время большинство россиян для приобретения жилплощади стали использовать ипотеку. При этом большинство людей считает, что перепланировка квартиры в ипотеке невозможна, но это не совсем так. Согласно действующему законодательству, даже если квартира не выкуплена и еще предстоит расплатиться с банком, делать перепланировку можно, однако, учтите ряд ограничений.

Перепланировка в ипотечной квартире, порядок согласования

В связи с тем, что на данный момент вы не являетесь полноправным хозяином квартиры, чтобы сделать перепланировку ипотечной квартиры заручитесь письменным согласием банка. В ряде случаев оно выдается, если при приобретении квартиры, в ипотечный договор не был заранее внесен пункт, запрещающий внесение изменений в планировку.

Требуемые документы:

• Согласие собственников на предстоящие изменения.
• Техпаспорт БТИ.
• Свидетельство о праве собственности.
• Проект, составленный организацией, имеющей соответствующее разрешение.
• Заявление собственника.
• Разрешение банка.

Получение согласия банка

Перед тем как отправляться в банк для получения согласия на перепланировку, надо заручиться согласием БТИ и разрешением эксплуатирующей компании. Имея на руках данные документы, будет намного проще убедить представителя банка в необходимости переделки, для улучшения условий. Еще лучше, если представитель банка посетит квартиру и убедится, что в предстоящих изменениях нет ничего противозаконного. Заявление на имя управляющего пишется в свободной форме, и прикладываются вышеуказанные документы. Наличие проекта перепланировки, а также разрешение страховой компании увеличит шансы на получение положительного решения. В данном случае не помешает и оценка специалиста недвижимости, который определит стоимость квартиры после возможной перепланировки. Главное, чтобы она не стала ниже первоначальной стоимости.

Важно. Только после получения письменного согласия можно приступать к перепланировке.

Существующие штрафы, ответственность

После того как было получено согласие банка, следуют понимать свою ответственность и придерживаться рекомендаций. Как правило, это четко прописанные сроки, нарушение которых может привести к штрафным санкциям. Нередко уложиться в отведенный банком период на проведение перепланировки просто нереально, поэтому желательно обратиться к посредникам, которые имеют опыт в данном вопросе. В таком случае вам останется только оформить доверенность и позволить заниматься вопросами по согласованию сотрудникам выбранной фирмы.
При несанкционированной перепланировке банк вправе потребовать в кратчайшие сроки вернуть первоначальный проект квартиры.

Важно. Согласно законодательству, за незаконную перепланировку квартиры предусмотрен штраф  до 2.5 тысяч рублей. Если перепланировка сделана без письменного разрешения собственника сумма штрафа возрастает до пяти тысяч рублей.

Однако помимо штрафных санкций к собственнику применимы следующие виды ответственности:

• административная;
• уголовная.

 Документы на перепланировку

Что касается сбора документов для разрешения перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке, они ничем не отличаются от процедуры перепланировки собственником. К ним относится:

• Поэтажный план здания.
• Эскиз или проект перепланировки.
• Экспликация из БТИ.
• Копия лицевого счета собственника.
• Согласие: банка и страховой компании.
• Техническое заключение о возможности проведения перепланировки.

Последний пункт является решающим для получения согласия банка. Однако Жилищная инспекция может запросить дополнительные документы по своему усмотрению.

Получение согласия страховой компании

Кроме банка заинтересованной стороной, может выступать страховая компания, к мнению которой стоит отнестись со всей серьезностью. Как правило, банк при отсутствии согласия со стороны страховой компании чаще всего отказывают в разрешении на перепланировку. Это связано с тем, что после проведения ремонтных работ стоимость страхового полиса может существенно измениться. Более того, именно страховая является гарантом и несет ответственность за риски, которые возникают при ремонтных работах.

Согласие соседей и других собственников

Данное согласие требуется не во всех случаях, однако, пренебрегать этим не следует. Обеспокоенные соседи могут подать жалобу, обратившись в надзорные органы и создать дополнительные проблемы. Более того, если квартира находится в совместном пользовании и считается коммунальной, без согласия соседей обойтись не получится.

Важно. Согласие совладельцев необходимо заверять нотариально! В документе необходимо указать, что данное лицо не имеет претензий к перепланировке.

Когда могут отказать?

Получить отказ на перепланировку можно в случае:

• Недостаточное количество документов.
• Проект противоречит букве закона.
• Запрет на перепланировку указан в договоре об ипотеке.
• Стоимость жилья, согласно заключению будет ниже первоначальной.

Более подробно все возможные варианты отказа изложены в ЖК РФ часть первая, статья №27.

Последствия самовольных действий

Нетрудно догадаться, что последствия самовольной перепланировки квартиры, которая находится в собственности банка до полного погашения кредита, могут быть плачевными.

• Банк может выдвинуть требование о возврате жилью первоначального вида либо в срочном порядке зарегистрировать внесенные изменения.
• Прибегнуть к штрафным санкциям.
• Потребовать досрочное погашение кредита, указав определенный срок.
• Изъять квартиру, которая является в залоге у банка.

Скрыть незаконную перепланировку вам не удастся. Для того, чтобы избежать вышеприведенных последствий, необходимо, честно признаться, заверив руководство кредитной организации, в том, что сбор документов для узаконивания внесенных изменений на стадии завершения.

Недопустимые виды переделок

Любая кредитная организация может отказать в перепланировке, если она касается:

• Демонтаж несущих стен.
• Переноса стояков газо- и водоснабжения, а также канализации и отопления.
• Переделка площади комнат.
• Демонтажа вентиляции.
• Изменения местоположения: кухни, ванной или туалетной комнат.
• Объединения комнаты с кухней.
• Вынос отопительной системы на балкон.

Можно ли сделать перепланировку без разрешения банка

К большому огорчению людей, которые стараются обойти закон и инстанции сделать перепланировку квартиры, которая находится в залоге у банка сделать невозможно! Так как последней инстанцией, которая дает разрешение на проведение работ и составляет акт приемки, является всем известная Жилищная инспекция. Вот она-то и будет вынуждена отказать вам. Порой, некоторые люди все же умудряются обойтись без согласия, но это происходит только в том случае, если в ипотечном договоре прописано, что перепланировка возможна и банк не будет выдвигать претензии. Однако такой пункт, как правило, отсутствует. Не стоит рисковать и затевать столь хлопотное дело, которое впоследствии может создать массу проблем, как с банком, так и с законом.

Итак, подведем итог. Если вы решили изменить планировку квартиры и улучшить условия проживания, желательно стать полноправным собственником, выплатив кредит. Однако согласно законодательству, перепланировка квартиры, которая находится в залоге у кредитной организации, возможна. Поэтому, прежде всего, необходимо изучить договор, есть ли в нем пункт, разрешающий подобные действия. Далее, следовать пошаговой инструкции, которую мы постарались изложить в статье и собрать необходимые документы. Только в этом случае вы сможете избежать проблем в будущем и проведете перепланировку официально.