Перевод жилого помещения в нежилое — нужно ли согласие всех собственников дома?

Большинство успешных предпринимателей начинали свой бизнес с небольшого помещения, использовав квартиру, расположенную на первом этаже под офис или магазин. Однако следует знать, что на сегодняшний день заниматься коммерческой деятельностью на территории жилой квартиры запрещено законом. Если на начальном этапе вы желаете использовать квартиру в первую очередь необходим перевод жилого помещения в нежилое. Как начать и осуществить задуманное — эти вопросы, мы рассмотрим подробнее, предоставив пошаговую инструкцию.

С чего начать перевод квартиры в нежилой фонд

Прежде всего, заручитесь поддержкой жильцов и только потом, приступить к сбору документации. В противном случае собранные вами документы и желание заняться предпринимательской деятельностью превратятся в пустой звук.

Переоформление. Сбор документации

• Правоустанавливающие документы и заверенные нотариусом копии.
• Документация из БТИ. Техпаспорт и поэтажный план дома.
• Бумага из ДЕЗ, с данными о расположении других помещений на этаже квартиры меняющей статус.
• Решение СЭС.
• Проект перепланировки помещения. Выдается он проектной организацией, которая имеет специальное разрешение — допуск СРО.
• Выписка из ДК.
• Для юрлица — копии учредительных документов.
• Доверенность на лицо, оформляющее перевод квартиры в нежилой фонд.
• Согласие владельцев собственности.

Процедура переоформления

Сам процесс переоформления можно условно разделить на три основные ступени.

• I — сбор документации и составление заявления о переводе квартиры в уполномоченный орган: администрацию города или местное отделение МФЦ.
• II — согласование на перепланировку, ремонтные работы по реконструкции.
• III — регистрация прав собственника.

Особенности процедуры переоформления

• Расположение квартиры. Действующий закон допускает перевод жилья второго и третьего этажей в нежилой фонд при условии, расположения под ними нежилых помещений. Следовательно, вы без особых проблем сможете расположить офис на территории третьего этажа.
• Запрещено менять статус части или доли квартиры в многокомнатной квартире.
• Обязательно наличие отдельного входа либо его оборудование в будущем.
• Исключены обременения: арест, ипотека и прочее.
• Само здание не должно требовать капитального ремонта, реконструкции или предназначено под снос.
• Необходимо позаботиться о выписке проживающих в квартире жильцов. Дополнительные проблемы могут возникнуть, если на жилой площади прописан несовершеннолетний.
• Наличие незаконной перепланировки также может стать помехой при оформлении.

Более того, процедура перевода осложняется при условии:

• здание принадлежит фонду культурного наследия;
• опека дома штабом ГО и МЧС;
• отсутствие подключения к основным коммуникациям;
• нарушение норм, согласно градостроительному законодательству.

Дополнительная документация

Все решения по переводу жилья в нежилой фонд и наоборот принимает межведомственная комиссия, которая в обязательном порядке создается на базе муниципалитета. Однако она не в состоянии принимать решения без участия: УФМС, ЖЭУ, Росреестра, Роспотребнадзора, МЧС и других надзорных организаций. Чтобы не тратить время на ожидание одобрения данных организаций, желательно подавать заявление в комиссию, предоставив и дополнительные документы:

• заключение МЧС;
• Роспотребнадзора;
• справка из ЖЭУ;
• выписка из протокола общего собрания жильцов об их согласии на изменение статуса помещения;
• справка о возможности перепланировки.

После сбора всей документации подается заявление в соответствующий орган — Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода жилого помещения в статус нежилого.

Отведенный законодательством срок рассмотрения заявки  не превышает 45 дней. Решение выдается на руки в течение 3 дней, в случае отказа к документам прилагает основание.

Причины для отказа в изменении статуса квартиры

• Несоблюдение условий перевода.
• Переданный пакет документов неполный.
• Нет согласия собственников других квартир.
• Большая часть владельцев собственности выразили несогласие с изменением статуса.

Важно. Если с протоколом отказа от соответствующего органа нет обоснованных причин, гражданин имеет право обратиться в суд.

Стоимость перевода

Собрав перечисленные выше документы и внеся заявление, в комиссию, должно последовать решение о стоимости. Разницу цены необходимо будет оплатить через банк, после чего получить решение комиссии — протокол.  

Регистрация в Росреестре

Вот  мы и добрались к рассмотрению последнего этапа.

Список документов для предоставления в Росреестр стандартный и если вы когда-либо оформляли недвижимость в собственность наверняка, знаете, весь необходимый список.

• паспорт и ксерокопия для физического лица;
• юридическое лицо, предоставляет учредительные документы и их копии;
• свидетельство, подтверждающее право собственности или договор, который служит основанием;
• акт комиссии и нотариально заверенная копия документа;
• технический паспорт;
• квиток об оплате госпошлины.

Если все документы в порядке, комиссия сама отправляет документацию в кадастровую палату, где далее осуществляется внесение изменений.

Применив пошаговую инструкцию несложно осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд. Однако большую часть желающих воспользоваться своим правом интересует вопрос: так уж необходимо согласие всех собственников многоквартирного дома?

Согласие соседей и собственников

Каждый из нас может согласиться с тем фактом, что собрать всех жильцов и собственников задача не из легких. А что уж говорить о согласии на перевод. Здесь сразу же найдутся те, кто против новшеств, или воздержался от голосования. Однако спешим успокоить, несмотря на распространенное мнение и, к радости предпринимателей, согласие требуется не во всех случаях.

https://www.youtube.com/watch?v=cH2oRYPwswk

Согласие необходимо, если:

• затрагивается общая площадь: лестница, технический этаж, подвальные помещения, крыши и т. д.;
• если будет использован земельный участок, прилегающий к территории дома, например, для сооружения пристройки.

Если в доме образован ТСЖ, внеочередное собрание и рассмотрение вопроса на повестке дня может решить проблему сбора подписей. Согласно Жилищному кодексу решение считаться правомочным, если в собрании приняло участие более половины собственников и за решение проголосовало большая часть собравшихся. В противном случае за неимением единого органа, придется самостоятельно разыскивать собственников и добиваться согласия на перевод недвижимости в другую категорию.

Использование интернета

Технический прогресс дает преимущества современному человеку экономить время, избегая очередей. Поэтому вопрос об использовании интернета для подачи заявления об изменении статуса жилья вполне понятен. Да, действительно, такая возможность существует. Воспользуйтесь порталом Госуслуг, заранее зарегистрировавшись на сайте.  

Предмет судебного обжалования

Однако как бы все хорошо ни выглядело со стороны, в реальной жизни человек может получить отказ в смене статуса недвижимости. На этот случай законом предусмотрены права гражданина на досудебное или судебное обжалование.

• При досудебном обжаловании, жалоба подается на имя главы Администрации или председателя Жилищного комитета в письменной форме и может быть вручена лично или по почте, а также с помощью интернета на сайты: МФЦ, администрации или портала Госуслуг вашего региона.
• Заявление в суд, должно быть, подано лично по месту жительства или месту нахождения должностного лица, на которого подается жалоба.

Предмет обжалования

• Нарушение сроков регистрации.
• Предоставления услуг.
• Отказ в приеме документов.
• В предоставлении госуслуг.
• Требование дополнительной платы.
• Отказ в возможности внести правки, устранить опечатки или ошибки, допущенные в ходе составления заявления.

Суд может принять вашу сторону, согласно гл. 25 ГПК РФ  и обязать соответствующий орган или должностное лицо устранить нарушения, если вы сможете дать юридически грамотное обоснование жалобы.

Расходы

Затеяв перевод квартиры в статус нежилого помещения, не стоит забывать о предстоящих расходах и заранее рассчитать свои силы.

Важно. Все расходы при смене статуса недвижимости не являются фиксированными, следовательно, индивидуальны в каждом случае.

Вам предстоит оплатить услуги:

• БТИ, кадастровый инженер;
• нотариуса;
• госпошлину;
• проектной фирмы.

А также разницу в цене.

Вся процедура перевода жилого помещения в нежилое не составит большого труда при правильном подходе. Именно для этого мы постарались рассмотреть все возможные случаи и ответить на самые распространенные вопросы. Однако, прежде чем начать процесс, необходимо пройти дополнительную консультацию не скупясь на время.