Вы до сих пор не купили квартиру, обратитесь в жилищный кооператив

Способов, как сегодня стать владельцем желанной квартиры, много. Один из вариантов, который заслуживает внимания – это жилищный кооператив. О таком способе приобретения квартиры знают не многие, еще меньше людей понимают выгоду участия в ЖК. Для того чтобы оценить удобство, следует детальнее разобраться в механизме действия данной организации.

Альтернативный способ покупки жилья

Жилищным кооперативом считается добровольное объединение физических или юридических лиц, основная цель которых – это обеспечение всех участников жильем. Каждый из членов вносит платежи, которые заранее оговорены. Они управляют, возводят постройки, в будущем поддерживают их состояние, переустраивают по необходимости.

Вариант приобретения жилья через вступление в ЖК рассматривают много жителей России, а все, потому что альтернатива в виде ипотеки реально доступна только 1 из 10, обратившихся за ней. Переплата, в случае со столичным и многими другим регионами, составляет 150-180%, что делает ипотеку практически недосягаемой и фантастической для большинства обычных граждан.

Трактование закона

Участие же в некоммерческом кооперативе открывает совершенно иные перспективы. Без участия банков и любых других коммерческих структур, покупка и даже возведение нового жилья обойдется значительно дешевле. За счет предоставления определенного объема налоговых льгот членам такого объединения, квадратные метры обходятся им еще дешевле.

Важно! Основание ЖК, порой единственный вариант довести до конца строительство дома для обманутых дольщиков.

Каждый кооператив имеет устав, в нем определен размер паевого взноса, который необходимо внести, чтобы стать претендентом на квартиру, в уставе прописывается механизм вступления/выхода из организации и все моменты деятельности.

Для управления и ведения финансовых дел создается правление, во главе его — председатель. Эти должности выборные, лиц, которые их занимают, определяют на общем собрании. Есть также контроль со стороны государства – за это отвечают ревизионные комиссии. Полноправным собственником недвижимости, а не просто членом объединения, участник становится только после выплаты взноса в полном объеме.

Виды кооперативов

Существуют такие типы данной организации:

  1. ЖК (жилищные) — в данном случае приобретается уже готовый, возведенный дом. Зачастую это конкретный объект, который интересует всех участников.
  2. ЖСК (жилищно-строительные). При таком варианте происходит организация возведения жилья от момента получения всех разрешений до сдачи в эксплуатацию и оформления прав собственности.
  3. ЖНК (жилищно-накопительные). В данном случае интересует не покупка или строительство конкретного объекта, а приобретение/участие в строительстве квартир в разных домах. Это схема с недавних пор запятнала себя, ведь именно на базе подобных кооперативов работали многие пирамиды. Происходил сбор средств, управление которыми вели далеко неквалифицированные кадры. В итоге участники лишались своих взносов, и квартиру не получали.

Правила вступления и получения членства в ЖК

Друг от друга зависят

Процесс вступления в кооператив – это юридическая процедура. Причем для того чтобы принять нового члена, нужно получить разрешение от действующих участников. Тот, кто стремится им стать, передает соответствующую заявку председателю в письменном виде, и она рассматривается на собрании. В процессе могут выдвигаться предложения и озвучиваться высказывания. Принимается решение простым большинством на открытом голосовании. По завершении рассмотрения формируется акт и протокол, данные документы хранятся в кооперативе.

Независимо от типа объединения, по закону его участником может быть:

  1. Гражданин РФ.
  2. Возраста от 16 лет и до 18 лет, в данном случае нужно разрешение представителя (родителя, опекуна).

Прежде чем подавать заявку, следует ознакомиться с условиями членства, уставом и размером взноса. Он формируется под влиянием таких факторов, как:

  • Выплат предыдущего владельца, если приобретается недвижимость.
  • От размера первичного взноса, принятого ранее. Данная сумма, должна быть, отображена в уставе, менять ее (повышать) для нового члена, просто так не разрешено.

Права участников кооператива:

  1. Распоряжаться имуществом, возможность решать финансовые вопросы.
  2. Участвовать в выборах председателя и членов правления.
  3. Принимать решение на общем собрании, право голоса.
  4. Пользоваться льготами, предусмотренными для участников.
  5. Получать информацию о деятельности кооператива, в частности, его правления.
  6. Совершать любые действия со своей квартирой после получения на то согласия правление, в том числе составлять на недвижимость завещание.
  7. При выходе из ЖК получить обратно внесенные взносы.

У каждого члена есть и обязанности, среди них:

  • Соблюдать правила, которые детально описаны в уставе.
  • Выполнять решения, принятые на общем собрании.
  • Вносить причитающиеся регулярные взносы.
  • Материальная ответственность за прилегающую территорию и само здание.
  • Ответственность при возникновении непредвиденной ситуации соразмерно внесенному взносу.

Достоинства и недостатки жилищных кооперативов

У подобной организации получения таких желанных квадратных метров в собственность, есть ряд преимуществ, среди самых существенных – цена. По статистике, участие в кооперативе позволит заплатить за ту самую площадь в 2-3 раза меньше, чем, если брать на нее ипотеку.

Преимущества и недостатки

К преимуществам можно отнести отсутствие необходимости подтверждения дохода. Да и другие документы, необходимые для банка при ипотеке, не понадобятся. Все, что потребуется – это предоставить паспорт и копию трудовой. Тут все предельно просто, те, кто реально не могут выполнять свои обязательства, просто отсеиваются со временем.

Негатива также хватает, среди основных моментов:

  1. Первичный членский взнос. Его объем может быть разным, в среднем это 3-7% от цены недвижимости. Он безвозмездный, так как не возвращается в случае выхода из кооператива. А также он не учитывается в счет оплаты квартиры, что в перспективе, может, будет получена.
  2. Право собственности. Пока член кооператива не внесет полную сумму требуемого взноса, он не сможет стать владельцем квартиры. В случае просрочки платежа, независимо от уже оплаченного объема средств, недвижимость могут отобрать без возврата внесенной суммы и любых разбирательств.

Особенности выплаты долга

Основной момент – это получение беспроцентной ссуды, которая выдается на определенный период. Естественно, об этом составляется соглашение.

В случае с кооперативами, то долг не возникает, вместо него происходит регулярное внесение паевых взносов. Первый платеж, кроме первичного членства сразу при вступлении, и все последующие распределяются по определенным частям. Сумма взноса зависит от процента от стоимости жилья и устава кооператива. Конечно, он не может расходиться с законодательством РФ.

Пока участник объединения выплачивает ссуду, он имеет право жить в квартире, которая, вероятно, станет его собственностью. Если пайщик решит выйти из ЖК, то взносы, кроме первичного, ему возвращаются. Естественно, никаких прав на недвижимость он иметь не будет.

Установление порядка очерёдности покупки квартир

Так как участников в кооперативе много, их интересует, каким образом будут распределяться квартиры, и когда они станут владельцами собственной.

Важно! Жилплощадь, средствами данной организации, покупается планомерно, для каждого отдельного члена.

Основной определяющий фактор – это объем пая и срок внесения остатка по ссуде. Собственно это и дает ресурсы кооперативу для приобретения недвижимости. Если же ситуация такова, что условия равные, то предпочтение отдается тому, кому выплачивать осталось меньше. Если и таких претендентов несколько, то учитывается срок членства.

Возможные риски

Нормы закона

Самая большая проблема – это обращение в недобросовестный кооператив, которых хватает, так же как и желающих в него вступить. У данного объединения, например, может не быть разрешения на строительство, участок имеет не подходящее разрешительное использование. В таком случае, есть вероятность возникновения двойных продаж, возведение дома только на бумаге. От таких неприятностей не защищен никто, но тщательная проверка поможет выбрать подходящий ЖСК.

Уже упомянутые НЖК, которые могут работать по принципу финансовой пирамиды. От предложений стать их участником лучше сразу отказываться, чтобы лишний раз не рисковать.

Еще одна возможная проблема – это споры с ЖСК. Проверить «скандальность» кооператива и застройщика, с которым он работает не так сложно. Если за последние несколько лет опыт судебных тяжб в отношении продажи, сдачи дома в эксплуатацию и других подобных направлений был, риски возрастают.

Среди прочих неприятностей:

  1. Трудности с выходом из кооператива, а чаще возвратом паевых взносов.
  2. Неопределенность во внесении платежей, что может привести к отказу в предоставлении квартиры под предлогом просрочки.
  3. Расплывчатые условия изменения размера выплат, в случае роста стоимости недвижимости. Нечеткость этих требований может привести к непредвиденным и довольно большим расходам.
  4. Нарушение сроков возведения дома в ЖСК.
  5. Члену кооператива предоставляется не та квартира, которую он выберет, а та на которую укажет общее собрание. Так как сразу всем выделить жилплощадь не могут, есть вероятность возникновения судебных тяжб.

Важно! В большей мере минимизировать риски можно, если не спешить с выбором ЖК и тщательно проверять его документы. Для этого лучше всего обратиться к юристу, специализирующемуся на подобных делах.

Защита прав пайщиков

На данный момент принят ряд законов, которые направлены на защиту интересов участников объединения. В первую очередь, это актуальные изменения в ЖК РФ и закон «О накопительных кооперативах». Хотя многие ЖСК находят лазейки, как обойти закон, и тем самым оставить пайщиков ни с чем.

Стоит понимать, что привлекательность участия в подобных организациях может быть нивелирована недобросовестностью правления и председателя. Если внимательно рассмотреть все моменты, именно пайщики считаются самими незащищенными на рынке недвижимости. Даже в сравнении с дольщиками по ДДУ.

Вывод

ЖК – это довольно привлекательная альтернатива получения собственного жилья, но и особенностей в кооперативе хватает. Важно взвешено и внимательно выбирать вариант получения во владение такой желанной квартиры, иначе можно остаться ни с чем.

Не оченьБолее менееОКХорошоОтлично (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
rzaev80x80
Автор статьи
Рзаев Илья Геннадьевич

Юридический стаж более 12 лет

Написано статей:
65
8 комментариев
  1. Анна

    Неужели настолько рискован договор ЖСК?

    • Дмитрий

      Достаточно рискован, если не выплатить внос, хотя бы один и предварительно не провести тщательную проверку кооператива и его деятельности.

  2. Олег

    То есть при вступлении, как таковой кредит не выдается?

    • Игорь

      Да, действует рассрочка, в ней может быть заложено разве что 0,5% от стоимости займа.

  3. Надежда

    Кооперативы строят только многоквартирные дома?

    • Людмила

      В общем то да, но они также имеет право возводить нежилые постройки для обслуживания дома.

  4. Катя

    Я так пониманию ДДУ – это более безопасная альтернатива кооперативам?

    • Сергей

      Тут как посмотреть. В основном все зависит от тщательности выбора застройщика, инвестора, кооператива. Есть риск сегодня в любой покупке, даже у частного собственника.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.