Успешная покупка возвожна

Пошаговая инструкция для покупки квартиры в новостройке: мнения экспертов

Спрос на недвижимость растет из года в год, ведь каждой семье хочется иметь собственную квартиру. В связи с этим рынок предлагает большой выбор жилья, начиная от вторичного и заканчивая новостройками на стадии котлована. Однако, приобретение нового имущества таит в себе определенный риск, ведь порой даже самые надежные застройщики могут в одночасье оказаться несостоятельными. Прежде чем совершить покупку квартиры в новостройке, изучим пошаговую инструкцию, которая станет палочкой-выручалочкой для многих. 

Что нужно знать, когда приобретаешь новое жилье 

Квартира в новостройке является довольно привлекательным вложением капитала, однако, большинство потенциальных покупателей все же опасаются покупать ее на стадии строительства. Рассмотрим этот вопрос более подробно.

Положительные стороны

  • Огромный выбор и возможность подобрать вариант на свой вкус.
  • Современная планировка.
  • Возможность внести коррективы на этапе строительства.
  • Новые коммуникации.
  • Современные и качественные стройматериалы.
  • Экономия средств.
  • Удобная инфраструктура.

Более того, вы становитесь первым владельцем, а следовательно, у квартиры нет никакого негатива!

Отрицательные стороны

  • Время ожидания между строительством и заселением.
  • Шум от ремонтных работ в соседских квартирах.
  • Дополнительные затраты средств на устранение неполадок.
  • В случае покупки черного каркаса, продолжение ремонта.
  • Заморозка строительства по вине застройщика.

Рассмотрев плюсы и минусы приобретения новостройки, целесообразно поговорить о юридической стороне и ознакомиться с бумагами, которые вам должна предоставить строительная компания.

Риск быть обманутым остается

Условия, документы и порядок оформления

Конечно, перед подписанием необходимой документации, любой здравомыслящий человек поинтересуется условиями, а именно: на какой стадии находится строительство, и как быстро можно будет пользоваться собственностью. Более того, вы вправе изучить правоустанавливающие и сопутствующие бумаги, а застройщик не должен отказать вам в просьбе.

Какие документы следует требовать от строительной компании

  • Право собственности либо договор аренды на земельный участок.
  • Разрешение на проведение строительных работ.
  • Проект объекта и заключение эксперта.
  • Регистрация компании в Росреестре.
  • Инвестиционный контракт.
  • Документ о распределении квартир.
  • Технические условия на коммуникации.

Важно. Если, ваше законное требование относительно перечисленной выше документации игнорируется, или вы получили неполный пакет, следует насторожиться. Добропорядочный застройщик предоставит их незамедлительно.

Оформление

Существует несколько видов договоров, которые используются при оформлении соглашения на приобретении квартиры в новостройке, находящейся на стадии возведения.

  • Долевое участие в строительстве. Контролируется статьей 214–ФЗ, подлежит обязательной регистрации, что является своего рода гарантией. Большинство отдает предпочтение именно данной форме договора.
  • Уступка права собственности или цессии. Документ, согласно которому одна сторона другой уступает свои права. Например, инвестор, купив объект напрямую у застройщика, может перепродать квартиру, заключив соглашение о переуступке. Однако, стоит внимательно отнестись к содержанию документа, так как он доставит массу сложностей.
  • Инвестирование или совместная деятельность. Договор заключается между застройщиком и инвестором и контролируется федеральным законом, а именно статьей №39. Вложения могут быть в качестве ценных бумагах или в виде финансовых вливаний.
  • Предварительные соглашения. К ним относится вексельная форма договора и прочие не совсем законные схемы. Здесь встречается самая большая часть подводных камней, которые могут не только осложнить жизнь, но и предоставить легкий заработок для мошенников.

Покупка на этапе возведения - рискованная

Виды соглашений:

  1. Договор купли-продажи. Как правило, он не несет определенных, четко прописанных обязательств и в случае недобросовестного застройщика или подрядчика вернуть вложенные деньги довольно сложно.
  2. Участие в долевом строительстве. Обычно после завершения возведения дома, заключается дополнительное соглашение, но и здесь многое зависит от честности застройщика. Риск потерять вложенный капитал слишком велик.
  3. Депозитная схема. Она довольно сложна, так как в соглашении принимает участие уже три стороны: застройщик, покупатель и банк, в котором находятся сбережения клиента на покупку квартиры.
  4. Бронирование или соинвестирование. В данном случае при заключении временного или предварительного договора вносится определенный процент от стоимости будущего жилья. Как вы уже и сами догадались, в случае остановки или заморозки строительства, вернуть вложенные средства будет также проблематично.
  5. Вексельная форма. В этом случае покупатель заранее приобретает вексель, который компания погашает квадратными метрами после завершения строительства. Однако, такое соглашение не дает гарантии, то есть у вас нет точного места расположения квартиры и это очередная головная боль.
  6. Договор займа. В этом случае, покупатель одалживает деньги на строительство застройщику, однако, не имеет прав на готовый объект.

Как видите, последний пункт, который мы рассмотрели, касаемо подписания предварительных договоров и их условий, включает большие риски, поэтому их чаще всего используют в мошеннических схемах.

Важно. При подписании любого вида соглашения, необходимо внимательно ознакомиться со всеми пунктами и выяснить последствия. Желательно проконсультироваться у специалиста.

Выбор объекта

Если вы решили приобрести квартиру в новостройке, следует внимательно изучить не только необходимую документацию, но и постараться получить дополнительную информацию. Расположение будущего объекта вблизи от архитектурных памятников культуры или возведение здания неподалеку от прохождения грунтовых вод может повлечь за собой заморозку строительства или сдачу в эксплуатацию заведомо аварийного дома. Во избежании подобных ситуаций, необходимо досконально изучить информацию о строительной организации, а также здании, которые возводятся. Для этого подойдут любые источники: интернет-форумы, публичные слушания, которые проводят муниципальные власти, мнение знакомых.

Следует обращать внимание на инфраструктуру

Особенности сделки при покупке квартиры в новостройке

Приобретая новое жилье, следует внимательно ознакомиться со всей документацией. Подписывая договор, необходимо учесть обязательные пункты, которые должны быть прописаны в документе. Среди них:

  • Реквизиты обеих сторон.
  • Полная характеристика объекта.
  • Сроки строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию.
  • Стоимость.
  • Форма и порядок оплаты.
  • Гарантийные условия.
  • Форс-мажорные ситуации.
  • Перечень документации.
  • Срок действия.

Оговорив условия договора, его можно подписывать. Однако, не каждый может сразу выложить крупную сумму, поэтому существует несколько способов покупки недвижимости.

Оформление ипотеки на новостройку

Если приобретается новая жилплощадь на кредитные средства, следует выбрать такого застройщика, который аккредитацию прошел у банков, в таком случае у заемщика есть ряд льгот и преимуществ в получении ссуды. Если строительство дома завершено, и строительная организация получила все необходимые правоустанавливающие документы, то квартиры получают статус вторичного жилья. Соответственно, при оформлении сделки, будет подписан договор купли-продажи. 

Бываю ситуации, когда дом возведен, есть на него акт ввода в эксплуатацию, при этом строительная компания свидетельство о праве собственности не получила. В таком случае при получении ипотеки, подписывается предварительный договор купли-продажи.    

Важно! Не все банки предлагают такую схему кредитования.

Взять ипотеку на покупку квартиры в строящемся доме можно несколькими способами.

По переуступке права

В данной ситуации объект приобретается по договору долевого участия у предыдущего покупателя. Не все банки предлагают такую программу кредитования, поскольку есть ряд сложных моментов. Среди них:

  • Залогом является права требования к строительной компании, а не реальный объект.
  • Кредитор получает меньше дохода от данной программы по сравнению с другими, более востребованными.
  • Ипотека переуступки  более рискованная для банков, так как есть вероятность заморозки жилья или нарушение срока сдачи дома. 

Договор цесии

По договору долевого участия

Особенность данного вида ипотеки состоит в том, что объектом залога выступает ДДУ, который регламентируется 214-ФЗ.

Важно учесть, что сначала заключается кредитное соглашение с банком, затем потенциальный покупатель с застройщиком подписывают договор долевого участия, который в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреесте. 

После того, как дом будет введен в эксплуатацию, и на него застройщик получит правоустанавливающие документы. Дольщик на квартиру получит выписку из ЕГРН и подпишет с кредитором дополнительное соглашение о смене залога, которым станет новая жилплощадь. 

Важно! Если вам строительная компания предложит заключить предварительный договор ДУ, то делать этого не стоит. Поскольку такой вариант сделки поступает от ненадежных застройщиков, целью которых является нечестное ведение бизнеса: работа не по закону. Таким образом, можно вложить свои деньги в долгожданную квартиру, но никогда ее не получить. 

По договору с жилищно-строительным кооперативом

При покупке квартиры у ЖСК, как правило, заключаются соглашения паевых взносов или паенакопления. Это вполне законная сделка, которая дает возможность начать строительство. Деятельность таких организаций контролируется статьями 110- 123 Главы 11 ЖК РФ, а также положением о потребительских кооперативах п.2, § 6 ГК РФ. Однако, в данном случае ответственность сведена к минимуму, а цены на квартиры довольно низкие по отношению к рыночной стоимости, что, конечно же, привлекает потенциальных покупателей. Все сделки признаются законными, но, получить ипотеку под такое строительство довольно затруднительно.

Помимо выше перечисленных вариантов приобретения нового жилья, есть еще и другие.

Покупка недвижимости у собственника

Приобрести квартиру в новостройке у владельца прекрасный вариант. Жилплощадь фактически «чистая», но при этом можно натолкнуться на некоторые сложности: 

Приобретаем жилье у подрядчика

Вполне справедливо мнение, что купить новостройку у подрядной организации выгоднее всего. Он заинтересован в быстрых продажах, в получении реальных средств, а следовательно, не завышает цену на квартиру. Однако, такие сделки довольно рискованны, так как не гарантируют конечный результат.

Важно. Оформляя договор о покупке недвижимости в новостройке напрямую у подрядчика, вы рискуете, так как приобретаете лишь право на жилье после завершения строительства. Организация не предоставляет никаких гарантий, а отвечает только за подлинность и законность предоставляемой вам документации.

Подводные камни

С чем можно столкнуться, покупая квартиру в новом доме. Есть подводные камни со стороны строительной организации, а также сложности в юридическом и кредитном аспектах. Рассмотрим некоторые из них:

  • застройщик недобросовестно составил договор;
  • продажа квартиры осуществляется третьим лицам;
  • застройщик по каким-либо причинам заморозил возведение дома;
  • при строительстве использовались некачественные материалы;
  • метраж и планировка не соответствуют тех. плану;
  • застройщик не соблюдает сроков строительных работ;
  • территория вокруг дома не благоустроена.

Налоговый вычет

Если вы официально трудоустроены, то при покупке недвижимости или компенсации оплаты процентов банку, можете претендовать на получение налогового вычета и вернуть часть потраченных средств. Это подробно описано в ст 220 Налогового Кодекса
Максимальный вычет составляет 260 тыс. рублей. Сумма вычета является фиксированной, с выплатой в размере 13% от стоимости. От того, когда приобреталась недвижимость, будет зависеть количество оплаты. Если покупка квартиры была до 01.01.14, то выплата будет одна, если после указанной даты, то многократно в пределах установленной суммы.

Возврат НДФЛ

Вычет получают

Отказ в вычете

При приобретении квартиры, дома, комнаты или доли в недвижимости

При строительстве жилья за счет работодателя или при использовании соц. выплат, например, материнский капитал

При необходимости погасить задолженность по кредиту, потраченному на строительство недвижимости

При заключении сделки купли-продажи с близким родственником

При погашении займа, взятого на перекрытие кредита под строительство жилья

Владельцы ИП, работающие по общей системе налогообложения

 

Обещают много, а получается не всегда так как хотелось

Страхование

Застраховать будущую недвижимость обязанность каждого, ведь можно попасть не только под мошеннические схемы, но и пострадать от недостроя или банкротства застройщика. Сделать это можно на любом этапе. Сама компания на стадии возведения здания старается застраховать его на случай пожара, наводнения или разрушения.

Важно. Воспользоваться правом защиты жилья на период строительства желательно сразу же после заключения договора. В противном случае страховая может отказать в предоставлении полиса в связи с тем, что со временем вероятность рисков увеличивается.  

В заключение, хотелось бы подвести итог вышесказанному. Приобретая квартиру в новостройке, следует быть предельно внимательным не только при заключении договора, но и при выборе честного и добропорядочного застройщика. Постарайтесь добыть максимум информации о компании, прежде чем поставить подпись под соглашением. Получите квалифицированную помощь у специалиста, который поможет свести риски к минимуму.

Не оченьБолее менееОКХорошоОтлично (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
rzaev80x80
Автор статьи
Рзаев Илья Геннадьевич

Юридический стаж более 12 лет

Написано статей:
65
10 комментариев
  1. Ольга

    Очень хорошая статья, спасибо за информацию, которая оказалась довольно полезной.

  2. Елена

    Никогда не задумывалась, что, приобрести квартиру в новостройке не зная нюансы, значит, попасть под дополнительные траты.

  3. Сергей

    А что вы думали, вторичное жилье ничем не уступает по количеству нюансов. Поэтому мошенники и пользуются нашей некомпетентностью в данных вопросах.

  4. Виктор

    А кто мешает сначала узнать, а потом действовать?

  5. Наталия

    Хотела приобрести хоть маленькую комнатенку в новостройке, а теперь даже не знаю, столько всего!

  6. Андрей

    Как говорится, кто не рискует… Хотели купить, так покупайте, только с умом.

  7. Олег

    Чтоб столько всего проверить, надо юристом быть, хотя говорят, и им достается от мошенников. Уж они-то законы знают, и лазейки, чтоб их обойти.

    • Ирина

      Лазейки лазейками, а закон законом. Невозможно обойти все, это нам самим умнее надо быть!

  8. Алексей

    А обязательно оформление квартиры после ее приобретения по ДДУ?

  9. Ольга

    Конечно, ведь это ваша гарантия. После регистрации вы официально считаетесь ее собственником!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.