Такой красоты можно и недождаться

Минимизируем риски при покупке квартиры

Новая квартира – это то, о чем мечтает большинство жителей страны. Накопить своим силами на нее достаточно сложно, поэтому приходится брать ипотеку. Но это далеко не самый масштабный фактор, который может повлиять на приобретение. Перед решением приобрести недвижимость в новостройке, особенно на этапе возведения, следует узнать все риски при покупке квартиры, и какие существуют подводные камни.

Незавершенное строительство: «долгострой» или «недострой»

Проверка застройщика не бывает лишней

Самая большая проблема – это нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Причиной тому могут быть временные проблемы с финансированием или вовсе банкротство фирмы. Во втором случае выход может быть, ведь «недострой» вместе с долгами старого застройщика приобретает новый подрядчик и все же доводит строительство до завершения.

Выбирая, у кого купить квартиру, которой еще фактически нет, лучше просмотреть, были ли уже переносы срока сдачи и узнать причины этого. А также полезно узнать, сколько, вообще, уже сдано объектов, и сколько одновременно возводится домов. Все это поможет сделать анализ целесообразности покупки недвижимости именно у этой компании.

Важно! Покупатели должны знать свои права, и если застройщик не спешит сдавать объект, они имеют право требовать неустойку. Сначала следует обращение о добровольной выплате компенсации, в случае отказа, далее, составляется судебный иск.

Спорный статус земли

Данный момент следует уточнять сразу, еще перед тем, как подписывать соглашение о покупке. Для того чтобы избежать проблем, следует:

  1. Проверить собственника участка, на котором стоит дом или планируется его возведение. Оптимальный вариант – это нахождение в собственности, допускается также долгосрочная аренда.
  2. Плохо, если земля в краткосрочной аренде или передана на правах пользования без указания срока. В первом случае – есть шанс, что собственность на приобретенную недвижимость вовсе не удастся оформить, ведь срок аренды участка истечет. Второй случай опасен тем, что отобрать землю могут в любой момент, так как сроки нахождения не указаны.
  3. Проверить статус земли. Случается, что незаконными методами застройщик получает участок, статус которого не соответствует фактическому использованию. Самые проблемные в этом случае – сельскохозяйственные и природоохранные земли. Последствия – обязательство застройщика снести такой объект.

Важно! Если аренда завершилась сразу же после сдачи объекта или спустя короткое время после этого, то безопасно купить такую недвижимость, точно не выйдет.

Застройщика нужно проверять

Банкротство девелопера

Самое страшное, что может себе представить человек, купивший по ипотеке или за свои средства квартиру в строящемся доме – это прекращение работ. В большинстве случаев – это говорит о банкротстве компании девелопера или застройщика. Иногда у компании реально возникают финансовые проблемы, по причинам ухудшения общей экономической ситуации. В таком случае для сохранения своего хорошего имени, варианты разрешения ситуации будут найдены, пусть и отсроченные во времени.

Некоторые же застройщики специально воплощают подобную мошенническую схему. Они зачастую предлагают более низкие цены и в основном не отмечаются большим количеством сданных в эксплуатацию объектов.

Совет! При выборе квартиры в новостройке следует обращать внимание именно на репутацию застройщика/девелопера, количество домов, которые уже сданы, срок работы на строительном рынке и т. д.

Для исключения таких рисков, можно посоветовать действовать следующим образом:

  • Проверить застройщика. Проще всего использовать интернет, вбив в поисковую строку фамилию и инициалы руководителя. Может быть, что у него уже есть опыт занятия руководящей должности в разорившихся компаниях.
  • Если есть необходимые знания, то проверить все документы, которые необходимы для начала работ. Ими могут быть: право собственности или договор долгосрочной аренды земельного участка для возведения дома. Во втором случае, следует проверить дату окончания срока аренды и разрешение на возведение объекта.
  • Если в ипотечном кредитовании конкретного объекта принимает участие крупный банк или даже несколько таких – это говорит о надежности. То есть застройщик получил так называемую ипотечную аккредитацию.
  • Стоит обратить внимание на квартиры, которые продаются через крупные риэлтерские компании. Их репутация им самим же очень важна, поэтому с сомнительными конторами они связываться не будут.

Даже все перечисленное нами, не гарантирует 100% уверенности в том, что квартиру все же достроят и сдадут в эксплуатацию. В СМИ часто всплывают истории о банкротстве, казалось бы, благополучного девелопера. Стоит понимать, что в зависимости от того, на каком этапе остановилось строительство, собственность даже на недострой оформить, возможно, правда — это долго, дорого и сложно.

Двойные продажи

Распространенная уловка мошенников – это двойные, тройные и даже многократные продажи. В данном случае речь не идет о том, что дом не сдадут – это обязательно сделают, более того, даже собственность удастся оформить, но могут возникнуть и другие претенденты на ту же площадь.

Спастись от такой неприятности можно только проведением регистрации ДДУ в Росреестре согласно ФЗ 214. Согласно этой норме закона, даже если застройщик попытается во второй или третий раз продать недвижимость, подобный договор просто не удастся зарегистрировать. В процессе же судебного разбирательства именно тот, кто зарегистрировал договор долевого участия, будет считаться владельцем.

В случае с ДДУ, нельзя подписывать договор предварительной покупки – это часто подвох и уловка недобросовестного застройщика, который тем самым снимает с себя обязательства.

«Серые» схемы продаж

ДДУ

Существуют также так называемые серые схемы. Абсолютно незаконным их назвать нельзя, зато в полной мере такие же права, как при правильном оформлении сделки покупки квартиры в новостройке, покупатель иметь не будет. Среди самых распространенных:

  1. Вексельная. Дольщику предлагают купить вексель. Согласно этой ценной бумаге, он может внести платеж по ДДУ. На основании этого он получает квартиру. Так, видит данную схему покупатель. Опасность кроется в том, что по факту человек становится не собственником недвижимости, а покупает денежное обязательство. Если строительство не завершится, и квартира не будет передана, покупатель сможет требовать разве что возмещение средств по векселю.
  2. Предварительный договор купли-продажи с застройщиком. Согласно ему, одна сторона обязуется передать второй после завершения строительства квартиру. При этом покупатель должен передать деньги – они называются обеспечительным платежом. Тут ситуация схожа, при банкротстве покупателю, во-первых, придется доказывать, что он является инвестором, во-вторых, его интересы будут защищаться только после возмещения суммы дольщикам. Еще один момент: в качестве компенсации он имеет право по закону требовать только обеспечительный платеж.
  3. Договор соинвестирования. По данному соглашению покупатель, пусть даже их сотни, становится партнером застройщика. То есть он не только получает права на квартиру, но и разделяет с ним риски строительства. Данный тип для покупателя самый нежелательный, насколько бы надежным застройщик не казался.

Важно! Любые попытки отойти от стандартного ДДУ при оформлении покупки квартиры в новостройке на этапе возведения, должны насторожить. От такого предложения, пусть даже очень выгодного, все же лучше отказаться.

Уступка несуществующих прав

Переуступка прав требования – распространенная схема покупки/продажи квартир. То есть, одно лицо владеет правами требования от застройщика квадратных метров после сдачи в эксплуатацию, а вторая сторона желает купить эти права. Казалось бы, стандартная сделка, основная выгода которой просматривается именно для продавца. Как и в любом договоре, важно проверить, имеет ли продавец реальные права, или он просто продает пустышку.

Плохое качество жилья

Эта финальный и достаточно распространенный риск, а все потому, что по факту сдали, и покупатель получил свою недвижимость. А вот качество ее оставляет желать лучшего. Первая и самая частая проблема – это состояние подведенных коммуникаций. Например, экономия на электропроводке, которая просто не тянет подключенные бытовые приборы, заставляя, плакать собственников, а также напор воды, особенно на верхних этажах.

Акт приема передачиПроблема в том, что при сдаче объекта это не бросается в глаза, и если самые придирчивые собственники смогут протестировать проводку и напор, то с отопительной системой – беда. Ее проверить удастся, только когда придет зима.

Важно! Для того чтобы такие проблемы предотвратить, или, по крайней мере, была возможность призвать виновников к ответу, в договоре обязательно должны быть указаны гарантия и срок. В течение этого периода владельцы смогут предъявлять претензии.

Существуют и явные дефекты – кривые стены, стеклопакеты из которых дует, отсутствие работоспособных лифтов и т.д. В таком случае можно смело не подписывать акт приема, а решать проблему должен застройщик. В его же интересах, по закону, сделать это, как можно быстрее. Кроме устранения дефектов, он обязан предоставить компенсацию. Так, картинка выглядит в идеале, однако, по факту происходит следующее:

  1. Дольщики ждут 2-3 года, пока дом будет построен, в радостном предвкушении отправляются на сдачу квартиры, но она не в том состоянии, как хотелось бы.
  2. Конечно, вопрос получения долгожданной жилплощади хотят решить быстрее, так как многие не имеет собственного жилья.
  3. Застройщику спешить особо некуда, строителям тоже.
  4. Некоторые соглашаются на подписание акта приема-передачи, и устраняют дефекты своим силами. Самые стойкие требуют возврата внесенного платежа. Однако, за эти деньги они уже не могут купить аналогичную недвижимость, ведь инфляция на месте не стоит.

Минимизация рисков при покупке квартиры в новостройке

Уменьшить риски при приобретении недвижимости можно, хотя полностью их исключить невозможно, такова специфика отечественного рынка первичного жилья. Советы:

  • Прежде чем выбрать, у кого покупать жилплощадь, необходимо проверить потенциального застройщика/девелопера, более того, желательно привлечь к этому специалиста-консультанта. Да, это будет стоить денег, но поможет сэкономить куда больше в будущем, полученная информация станет дополнительной страховкой.
  • Тщательно изучить предложенный договор – это должен быть именно ДДУ, а не инвестиционное соглашение или предварительная продажа.
  • Не стоит соблазняться слишком низкой ценой. Ну, кто будет работать себе в убыток? Ответ очевиден, только те, кто не планирует работать вовсе, или делать это, спустя рукава.
  • После того, как дом возведен, тщательно проверить все, что расположено внутри квартиры. Не только стены и коммуникации, но и метраж предоставляемой уже оплаченной жилплощади. Имеется в виду, что она должна быть размещена на том этаже и в том крыле, которое оговаривалось ранее.

Так уж сложилось, что купить готовую квартиру, которую можно проверить очень сложно. Приобретение на этапе строительства выгодно, но очень нестабильно, ведь можно лишиться всего. Неудивительно, что вопрос как безопасно купить жилье, остается довольно актуальным.

Не оченьБолее менееОКХорошоОтлично (Пока оценок нет)
Загрузка...
rzaev80x80
Автор статьи
Рзаев Илья Геннадьевич

Юридический стаж более 12 лет

Написано статей:
65
8 комментариев
  1. Катя

    Стоит ли покупать квартиру в новостройке вообще?

    • Ира

      Да, думаю стоит, только к выбору ее следует подойти очень и очень внимательно.

  2. Макс

    Я вот сомневаюсь, думаю лучше покупать на вторичке…

    • Ира

      Возможно, но там приколов тоже хватает, на собственном опыте знаю.

  3. Игорь

    Реально ли заставить обанкротившегося застройщика вернуть вложенные средства?

    • Сергей

      Теоретически все возможно, на практике на это уйдет очень много времени, денег и сил.

  4. Илья

    Предлагают квартиры в новостройке без отделки, что это значит и стоит ли это той экономии (порядка 10%)?

    • Артур

      Все зависит от того какой именно ремонт будет сделан в дальнейшем. Ведь некоторое время дом еще будет давать усадку, поэтому никакие дорогие материалы использовать не стоит. Как по мне, то лучше хотя бы с какой-то отделкой, так можно будет сразу въезжать.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.