Переуступка как вариант стать владельцем квартиры

Это нужно знать при подписании договора уступки права требования

Желание стать владельцем собственного жилья есть у любого человека. Вариантов, как купить недвижимость, сегодня очень много. Один из достаточно распространенных – это договор уступки права требования. В чем специфика данной сделки важно узнать до того, как ее заключить.

Понятие договора цессии 

Этот специфический вид документа может подписывать только инвестор и покупатель, зачастую физическое лицо. Инвестор — это тот, кто финансирует покупку недвижимости на этапе закладки котлована или чуть позже, то есть заплатил на 20-30% меньше, чем за готовое жилье. Покупателем же может выступать любое лицо.

Важно! Оформление рассматриваемого документа возможно до момента, пока дом не сдан в эксплуатацию. После этого, предусмотрено только подписание договора купли-продажи.

Участниками сделки являются:

  1. Цедент – тот, кто передает право требования на квартиру.
  2. Цессионарий – тот, кто его приобретает.

Согласно ГК РФ и ФЗ № 214 вместе с правом требования правопреемник получает в нагрузку и обязанности. В данном случае они касаются выплаты остатка кредита, если таковой еще имеется. Стоит понимать, что цессия и переуступка прав – это не одно и то же, ведь во втором случае возникают также обязанности, которые были возложены на первичного владельца.

Переуступка схема

Основные нюансы договора 

Есть много важных моментов, которые нужно учитывать, но среди основных такие:

  • Следует убедиться, что цедент действительно обладает привилегиями, которые собирается передать цессионарию, а также имеет ли он полномочия на совершение подобных действий.
  • Проверить, не нарушаются ли права третьих лиц, при оформлении такой сделки. Случается что недобросовестные застройщики передают инвесторам квартиры, которые предназначены, к примеру, муниципалитету.
  • При подписании такого договора не меняется ранее заключенный. То есть, если на квартире висит кредит, то его придется оплачивать согласно условиям, срокам и в объемах, которые были оговорены ранее.
  • В документе, должны быть, четко прописаны следующие моменты: стоимость и схема проведения расчетов. В противном случае сделку будет легко признать недействительной.
  • Цедент обязан перед ее заключением, сообщить застройщику, в отдельных случаях, на подписании присутствует его представитель, или от него предоставляется соответствующее разрешение. Последний момент может быть оговорен в первичном соглашении между ним и инвестором.
  • Важно лично проверять наличие и соответствие всех бумаг, предлагаемых цедентом. Особенно следует обратить внимание на разрешительные документы застройщика.
  • Договор подлежит заверению нотариусом.
  • Стоит обращать внимание на цену, она не может быть слишком маленькой, если это так, возможно, у застройщика финансовые трудности и инвестор хочет вернуть хотя бы то, что вложил.
  • Если по данному объекту много договоров переуступки прав, следует внимательнее проверять документы строительной организации, поскольку этот факт может указывать на ее неблагополучность.

Ниже можно посмотреть образец уведомления для застройщика о переуступке прав требования:

Образец уведомления

Форма и существенные условия, гос. регистрация договора цессии

Форма оформления подобной сделки вполне стандартная – письменная. В документе обязательно указываются следующие существенные условия:

  1. Стороны сделки переуступки прав собственности на квартиру в новостройке: развернутые данные о них.
  2. Предмет –  детальная характеристика, которая позволяет однозначно его идентифицировать.
  3. Цена переуступки, сроки и схема внесения платежей.
  4. Порядок перехода прав к цессионарию.
  5. Нюансы расторжения сделки.
  6. Порядок урегулирования спорных моментов.
  7. Другие существенные условия.

Кроме самого договора, к нему должны быть приложены:

  • Документы, удостоверяющие личность сторон сделки.
  • Оригинал основного договора.
  • Официальная переписка с застройщиком.
  • Документы, что подтверждают расчеты между сторонами.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Согласие супруга/супруги, по необходимости.

Важно! Данный список может отличаться, поэтому стоит уточнить его у нотариуса, который ведет дело.

Договор переуступки подлежит регистрации в Росреестре, порядок ее следующий:

  1. Предоставить в территориальное отделение 3 экземпляра документа в бумажном виде.
  2. Согласие застройщика, если оно предусмотрено первичным договором.
  3. Документы, подтверждающие оплату всей суммы, если такое уже произошло.
  4. Виза от кредитора о переводе долга на нового участника ДДУ, если обязательство еще не погашено.

Обращаться за регистрацией должны обе стороны, допускается представление их интересов доверенными лицами при наличии доверенности. Кроме того, в соответствующий орган необходимо принести платежку с подтверждением оплаты гос. пошлины. Срок регистрации составляет до 10 дней. Только после надлежащего оформления, документ получает законную силу.

Ниже можно скачать образец договора уступки:

Подводные камни

Особенности долевого строительства

Как и любая сделка, подобная также содержит подводные камни и немало рисков. Это не удивительно исходя из ее особенностей. Так, цедент несет ответственность перед цессионарием относительно тех прав, которые он продает. При этом за недобросовестного застройщика, который может, вовсе не завершить строительство, он не отвечает. Собственно – это и есть первый подводный камень – большой риск нарваться на долгострой.

Следующая проблема, в случае расторжения договора новым владельцем права, он получит не ту сумму, что оплатил цеденту, а ту, что изначально была прописана в ДДУ. Она, может быть, ниже на 20-30%.

Следующая проблема – недействительность переуступки прав. Это, возможно, если:

  1. Дольщик не внес сумму по ДДУ и не перевел ипотеку на цессионария.
  2. Нет письменного согласия застройщика, притом, что данный пункт прописан в ДДУ.
  3. Нет разрешения банка-кредитора, где была оформлена ипотека.

Для того чтобы не попасть на удочку мошенника – все эти моменты следует предварительно проверить. Идеальный вариант – если застройщик будет третьей стороной сделки.

Урегулирование возникающих при заключении договора разногласий

Стоит понимать, что особо менять ничего не получится, так как подписание сделки переуступки прав подразумевает полное выполнение первичного ДДУ, особенно в части обязательств. То есть внесения средств в счет оплаты ипотеки.

Если отдельные пункты критичны, то в зависимости от того, сколько привлечено сторон, их можно попытаться решить:

  • С застройщиком. Первичная сделка ДДУ заключается с ним, поэтому вносить коррективы нужно только в его присутствии и с согласия на такие действия.
  • С представителем банка, где был оформлен кредит. Это касается случаев, когда квартира по договору долевого участия приобретена по ипотеке.

Важно! Решать разногласия только с цедентом не имеет смысла, так как они не будут иметь законной силы.

Прекращение и расторжение договора, в чем разница?

Важные моменты

Как и любой документ, сделка переуступки прав может быть прекращена или расторгнута. Это не одно и то же, поэтому важно понимать разницу.

Прекращение

В законодательстве нет четкого определения данной темы. В ГК РФ существуют отдельные нормы, которые помогают разобраться в этом вопросе. Основная причина прекращения – это исполннение договора или завершение его срока действия. В случае с переуступкой прав работает именно выполнение обязательств.

А также могут быть применены следующие нормы:

  1. Издание государством закона, в силу которого, прекращается действие такой сделки.
  2. Смерть (для физических лиц), ликвидация для юридических.

Расторжение

Один из вариантов прекращения действия договора. Причем это может происходить по инициативе одной из сторон или договоренности двух, большинства, если в сделке принимает участие 3 стороны.

Важно! Процедуры расторжения и прекращения имеют различный механизм реализации. Для того чтобы все вышло в правовом поле, следует заручиться поддержкой квалифицированного юриста.

Каковы последствия расторжения договора?

В первую очередь, все зависит от причины, так, если данная процедура произошла из-за неисполнения обязательств одной из сторон, то ей придется нести финансовую ответственность перед второй.

Исключение возможно, если оно случилось вследствие изменения обстоятельств. В этом случае возмещение не требуется, однако стороны должны вернуть друг другу средства, которые были внесены.

Для того чтобы не иметь проблем с процедурой расторжения, даже если на этапе подписания все отлично, следует прояснить и обратить внимание на пункт в договоре, который можно изменить, в случае возникновения спорных вопросов.

Вторичная цессия (последующая уступка)

Данный документ возможен, только если последующая уступка не запрещена одним из его пунктов. Иногда в первичной цессии прописывается момент, что цеденту цессионарий обязан сообщить о намерении оформить дальнейшую переуступку. Но это не означает, что на нее существует запрет. Для таких сделок характерна смена ролей, имеется в виду, что цессионарий становится цедентом.

Если не получить разрешения у первичного инвестора, можно взамен получить от него судебное разбирательство. В процессе рассмотрения, вероятнее всего, вторичную сделку признают недействительной.

В общем, по закону данное действие не воспрещается. Стоит понимать, что покупать квартиру по вторичной цессии достаточно опасно, в первую очередь, потому, что ситуация может указывать на ненадежность застройщика: явные или скрытые проблемы.

Вывод

Переуступка прав требования – распространенная практика касательно покупки квартиры в новостройках. Она, как и многие другие современные схемы покупок, может нести определенные риски, поэтому на нее следует соглашаться, только взвесив все риски.

Не оченьБолее менееОКХорошоОтлично (1 оценок, среднее: 4,00 из 5)
Загрузка...
rzaev80x80
Автор статьи
Рзаев Илья Геннадьевич

Юридический стаж более 12 лет

Написано статей:
65
8 комментариев
  1. Алина

    Насколько опасна покупка такой собственности?

  2. Анна

    Риск есть практически во всех сделках с недвижимостью, время такое. Важно тщательно проверять застройщика, объект, цедента и его права и много других моментов.

  3. Саша

    Составление договора переуступки требует участия нотариуса?

    • Сева

      Теоретически нет, но случаи когда доверчивых цессионариев обманывают, участились, поэтому рисковать не стоит. Даже если цессионарий составил договор, лучше показать его юристу.

  4. Альберт

    Какие последствия расторжения ДДУ по договору цессии?

  5. Рома

    Для нового дольщика – это потеря как минимум 20-30%, что сильно ударит по бюджету.

  6. Катрин

    Нужно ли согласие банка при переуступке ипотечной квартиры оформленной по ДДУ?

    • Сергей

      Да, как минимум банку нужно проверить надежность предполагаемого кредитуемого.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.