Аренда недвижимости должна быть правильно оформлена

Получи максимум от аренды недвижимости с возможностью ее выкупа

Молодым, российским семьям редко удается выложить 3 миллиона рублей, и в один день приобрести себе квартиру или дом. В таких случаях простым вариантом будет аренда недвижимости с правом выкупа. Перед тем, как бежать оформлять сделку, разберитесь в нюансах. И начать нужно с простого — определения понятия: аренды с правом выкупа.

Право выкупа арендованной недвижимости

Определение вытекает из названия и предполагает, что арендатор арендует имущество и со временем выплачивает стоимость квадратных метров полностью. После выплаты жилплощадь оказывается в собственности арендатора. Арендуемая жилплощадь переходит в частные руки арендатора с момента полной выплаты задолженности.

Сделка выгодна для арендатора. Много семей снимают квартиры или дома на долгие годы. Наступает момент, когда кто-то из членов семьи решает посчитать сумму, выплаченную за время аренды. Часто за такую сумму возможно купить квартиру. Поэтому аренда недвижимости с возможностью ее выкупа, настоящая находка для снимающих жилье семей, которые мечтают о личной жилплощади.

Имущество в аренду

Если говорить об арендодателе, то он теряет постоянный доход в виде ежемесячной арендной платы. Арендодатель каждый месяц получает часть стоимости жилья без процентов. Именно поэтому такой вид сделки не популярен в России.

Преимущества сделки

Потенциальный покупатель осознает, что жилплощадь, продаваемая с помощью такой сделки, будет оценена по стоимости чуть выше рыночной, и арендодатель получит неплохую выгоду в стоимости продаваемого жилья.

А также гарантией для арендодателя служит то, что арендуемая у него жилплощадь переходит в собственность другого лица только после полной оплаты стоимости квартиры либо дома.

Главное преимущество для арендатора — он проживает в квартире либо доме до момента приобретения квадратных метров. Это актуально для современных молодых семей, у которых нет круглой суммы для покупки квартиры, а ипотечный кредит предполагает выплату процентов, за которые возможно приобрести еще одну такую же квартиру.

Важно! Стоит уточнить, что отказаться от дальнейших выплат можно на любом этапе.

Недостатки сделки

Конечно, любая сделка предполагает и некоторые минусы.

Продавец потеряет некоторую сумму в случае, если за время выкупа цена на недвижимость вырастет. Поэтому этот пункт в договоре нужно в обязательном порядке оговорить. А также арендодатель принимает спокойно тот факт, что по договору жилплощадь может использоваться не по назначению.
Возможность расторгнуть сделку в любой момент без возвращения денег — главный риск для того, кто покупает. В процессе совершения сделки жилплощадь законно находится в распоряжении арендодателя, который может распоряжаться ею как угодно. При расторжении договора, арендатор имеет право обратиться в суд.

Еще один риск – смерть арендодателя. В этом случае не факт, что наследники захотят лишаться прав на недвижимость или захотят продать жилплощадь на менее выгодных условиях для покупателя.

Учитывая плюсы и минусы, вы решаете сами для себя, нужна такая сделка или другой способ покупки или продажи недвижимости, подойдет вам больше.

Отличие аренды с правом выкупа от лизингаСуть лизинга

Если сравнивать аренду с ипотекой, то здесь суть понятна: проценты, участие банка, возможность воспользоваться государственными программами и т. д. А вот с лизингом часто возникают вопросы.

Для начала давайте разберемся, что означает понятие лизинг. Финансовая аренда или лизинг – разновидность аренды, поэтому на него распространяются те же общие принципы, что и на ипотеку или аренду с правом выкупа. Однако, отличия также существенны.

Лизинг выгоден для арендатора, так как тот сам выбирает жилье, которое арендодатель приобретает для цели лизинга. По факту арендатор приобретает не вторичное жилье, а новую квартиру или дом.

Второе отличие – в сделке участвуют продавец недвижимости, покупатель и арендатор. При аренде с выкупом участвуют только арендатор и нынешний хозяин имущества. При этом арендатор может сам выбрать продавца и вести с ним переговоры о стоимости, сроках и т.д. Покупатель в это время будет выступать просто посредником.  

Аренда земельного участка с правом выкупа

Такой вид аренды существенно отличается от аренды дома или квартиры.

Приобретают земельный участок у администрации во время торгов. Торги выглядят как простой аукцион, где земля достанется тому, кто огласит за нее высокую цену.

Если же участие в торгах невозможно или нежелательно, конечно, есть и другие пути приобрести землю. Для этого нужно, чтобы земля арендовалась для определенных целей. Рассмотрим, какие же цели подходят для выкупа арендованного участка.

  • Постройка социальных объектов, таких как: школы, детские сады и т.д.
  • Если на арендованном участке будут организованы сельскохозяйственные поселения или фермерское хозяйство.
  • Земля для индивидуального жилищного строительства. Возможна, постройка частного коттеджа либо многоэтажного дома. При строительстве многоэтажек возможность выкупа земли в будущем прописывается в договоре.

После того, как определились с целью выкупа земельного участка, приходите в администрацию города для согласования и регистрации. Далее, пишите заявление об аренде земли без торгов. Затем, следуя алгоритму, объявляете в СМИ о намерении в отношении выбранного участка. Если за месяц не объявились претенденты на землю, заключаете договор об аренде земельного участка с правом выкупа. В случае если желающие на выбранный вами участок все же появятся, администрация города объявит торги.

Арендатор земельного участка должен знать, что в законе присутствуют лазейки. Органы власти могут организовать аукцион, на котором законно продают арендованный вами земельный участок. Чтобы избежать такого инцидента, постройте на участке баню, гараж, сарай и зарегистрировать постройку. При постройке на земле муниципалитета недвижимости, только арендатор имеет право выкупить этот земельный участок.

Норма закона

Если говорить об арендованных сельскохозяйственных угодьях, то такое право выкупа появляется только после 3 лет пользования участком после того, как стороны подписали договор. Если же участок использовался не по назначению, арендатор может легко потерять право выкупа.

Заявление о выкупе земельного участка можно скачать ниже:

Аренда квартиры или дома с правом выкупа поэтапно

Алгоритм действий воспринимается проще, чем набор неструктурированной информации. Давайте рассмотрим поэтапно действия, направленный на заключение вышеупомянутой сделки.

  1. Определитесь с суммой первоначального взноса, ежемесячным платежом и сроком, за который выплатите необходимую сумму. Взять жилье без первоначального взноса также возможно. Но наличие взноса расширяет выбор жилья. Обычно запрашиваемая сумма первоначального платежа за квартиру или дом составляет около 300 тысяч рублей, за комнату или часть дома от 100-10 тысяч рублей.
  2. Определитесь, какой вид недвижимости хотите приобрести (дом, коттедж, квартира, комната и т.д.). А также подумайте о районе, количестве комнат, инфраструктуре.
  3. Затем приступаете к поиску арендодателя. Поскольку сделка нетипичная, выбор продавцов небольшой. Но если удастся найти порядочного арендодателя, это будет выигрышное для вас дело.
  4. Оформляется сделка. Для этого сначала оценивают объект, проверяются необходимые документы, подписывается договор, оплачивается государственная пошлина, проходит регистрация в Росреестре.
  5. Последний и самый длительный этап – выполнение договорных обязательств сторон. Оплачиваете ежемесячно прописанную сумму в договоре. После полной выплаты право на недвижимость переходит к вам. Об этом составляется акт, который также регистрируется.

Видео. Аренда жилья с правом выкупа

Составление договора. Форма и образец

Поскольку такой договор содержит две стороны (сторона аренды и сторона купли-продажи), сделка купли-продажи регистрируется в момент перехода права собственности после полного погашения суммы.

Пункты договора следующие:

  • Обозначаются стороны, заключающие договор, информация о них (паспортные данные, адрес проживания, номера телефонов).
  • Описывается недвижимость. Описание максимально подробное: количество квадратных метров, адрес, документы на недвижимость и т.д.
  • Указывается точная стоимость (количество средств, выплаченных за время аренды).
  • Схема перечисления средств и сроки. Если оплата будет наличными средствами, в обязательном порядке требуйте расписку. Если это безналичный расчет – сохраняйте чеки.
  • Дата перехода недвижимости в собственность арендатора. Обычно это день последней оплаты. Однако, стороны вправе прописать в договоре конкретное число.
  • Арендная плата и коммунальные расходы. Подробно опишите пункты, по которым могут в будущем возникнуть споры. Входит ли аренда в стоимость жилья, входят ли коммунальные расходы в стоимость аренды и т.д. Чем подробнее опишите этот пункт, тем меньше вопросов возникнет в ходе исполнения договорных обязательств.
  • Тарификация. Поскольку договор заключается на длительный срок, этот пункт тоже учитывается.
  • В обязательном порядке прописывайте в договоре и оговаривайте устно ответственность за неисполнение обязательств. Особенно это касается продавца. Если по каким-то причинам откажется продавать недвижимость – деньги будут возвращены.
  • Укажите причины, которые, возможно, послужат основанием для расторжения договора.
  • Назначьте правопреемника в случае смерти одной из сторон. Этот пункт будет описывать форс-мажорные ситуации, такие как: смерть или, к примеру, война – это одни из них.
  • Страхование. Пункт необязателен.

Образец договора арендованной недвижимости с правом выкупа можно посмотреть ниже. Хотя в законе нет четко установленной формы договора, но имеются обязательные пункты. В составлении договора и других правовых вопросах может помочь грамотный юрист.

Договор на выкуп из арендыНормативное регулирование

Знать нормативно-правовые акты в области аренды было бы плюсом для того, кто сдает или берет недвижимость в аренду. Быть подкованным в нужной сфере, знать права и обязанности, не будет лишним.

Аренда недвижимости по большей части регулируется Гражданским Кодексом РФ. В главе 34 вы найдете всю необходимую информацию.

А также в Кодексе РФ об Административных Правонарушениях в статье 7 прописаны размеры штрафов за невыполнение условий оформления бессрочной аренды. В этой же статье указан штраф, который нужно будет заплатить, если одна из сторон нарушила порядок приватизации земельного участка.

В каждой сделке много подводных камней и недостатков. Это касается и аренды недвижимости с правом выкупа. Но также не стоит забывать о достоинствах данной сделки. Каким образом заполучить долгожданное жилье в собственность, выбирать только вам.

Договор аренды с выкупом похож на договор купли-продажи с рассрочкой платежа, который более защищает права покупателя, так как право собственности переходит к нему после регистрации, а защита продавца в том, что квартира находится в залоге до полного расчета.

Не оченьБолее менееОКХорошоОтлично (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
rzaev80x80
Автор статьи
Рзаев Илья Геннадьевич

Юридический стаж более 12 лет

Написано статей:
7
8 комментариев
  1. Олег

    Все равно не очень понимаю, какая выгода арендодателю с такой сделки? Получать копейки ежемесячно, да еще и без процентов…

    • Артем

      Нужно ли регистрировать этот договор у нотариуса?

  2. Савелий

    У нотариуса регистрировать не нужно. Оформляется обременение на жилплощадь путем выплаты госпошлины.

  3. Влада

    Так, и не поняла, если цена на жилплощадь возрастает, как в дальнейшем платить?

  4. Савелий

    У меня заключен такой договор. В документе прописана сумма, которая не меняется.

  5. Анна

    А как быть, если арендатор не хочет выплачивать больше деньги или жить в квартире?

  6. Савелий

    Сумма удерживается арендодателем, арендатор съезжает. Все просто.

  7. Анна

    Только выгода одной из сторон так и непонятна…

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.